大阪の住宅ローン借り換えの専門家、住宅FPコンサルティング

毎週水曜日にＦＰ講座をしております。

今日は、私が担当で金融の２回目

金融は、覚える言葉が多くて皆さん苦労されていました。

金利上昇局面では、変動金利に！

金利下降局面では、固定金利に！

皆さん「えっ？」

そうです。皆さんうちのお客様なので、住宅ローンのことを
意識されたんですね（笑）

運用は、そうですが住宅ローンは逆ですね！

参加された方、今日もお疲れ様でした。

先日、お客様から「ワイドショーで近いうちに金利が上がる」と言ってたと
言われました。

近いうちっていつ？と聞くとこの春とか・・

それは、ないと思いますよ。と応えたのですが。以下のような記事がありましたのでご紹介します。

長期金利低下、一時１・１９％に　（読売新聞 3月17日(木)13時3分配信）

　１７日の東京債券市場では、債券を買う動きが強まり、長期金利が低下している。

　代表的な指標となる新発１０年物国債の流通利回りは一時、前日終値比０・０３％低い年１・１９％まで低下（国債価格は上昇）し、２日ぶりに１・２％を割り込む水準となった。

　外国為替市場で１ドル＝７９円台の戦後最高値を上回って円高が進み、株式市場でも株が売られるなど、投資家が損失を被るリスクを回避する姿勢を強めている。株式から債券に投資資金が流れ、金利が低下した。

　市場では「政府・日銀による為替介入や金融緩和などがなく、円高が現在の水準で続けば、金利低下は一段と進む」（大手証券）との見方が出ている。

先の事はだれにも分かりませんが、住宅ローン金利の有る程度の予測は
http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_kinri.html

こちらで、ご確認ください。

都銀、地銀などは国の政策金利にほぼ連動しておいますので、参考になると思います。

ただし、外資系の金融機関は違いますのでご注意くださいね！

最近、新生銀行の住宅ローンの広告を多くみかけます。
特徴は、金利が0.98％と低いと、保証料がいらないのが特徴です。

では、一般の銀行の住宅ローンの変動金利とどうちがうのか、
みてみましょう。

一般の銀行の変動金利
　金利0.975％～1.075％
　（基準金利が変わらない限り変わらない）
　返済額は５年間変わらない
　保証料が必要

新生銀行の変動金利（半年型）
　金利0.98％　半年後1.2％　元金が500万円未満になれば1.6％
　返済額は半年毎に見直し
　保証料無料

見た目、新生銀行の方が良いように見えますが、実際にはあまり
変わりません。

ただし、一般の銀行の変動金利は短プラ連動ですのでおおよその
金利の動きは把握できますが、新生銀行の場合、金利の変動が
激しいのでご注意ください。　新生銀行の金利推移

先日、大阪市住まい情報センターで

住まいの資金計画のセミナーの第2部「資金調達と名義」を
話させていただきました。

約７０名様が参加されました。

資金調達と言う事で、
・住宅ローン
・フラット３５
・頭金
・親族からの援助
・贈与と貸借

などのお話しをさせていただきました。

今年から大きな改正がありそうなので、皆さん真剣に聞いて
くださいました。

最後に、アンケートを見せて頂いたのですが、結構評判がよかったので
安心しました。

佐野市　Ｔさんは住宅ローンの残高約2,780万円、残期間２０年で
月々の返済額が　133,999円　ボーナス加算額が349,298円でした。（下記詳細）

何度か銀行に行ったが、無理だったようで弊社に息子さんから相談にこられました。

現在のローン
住宅金融公庫　 11,488,645円　20年　5.6％
　　　　　　　　　　　2,373,965円　20年　5.7％

年金福祉協会　　6,065,249円　20年　5.3％
　　　　　 　　　　　4,915,491円　20年　5.6％

共同住宅ローン　2,958,304円　20年　3.825％

　　 合計　　　　27,801,654円

【問題点】
Ｔさんは、年収540万円あり、住宅ローンを申し込むにあたり問題ないようですが、
年齢が５４歳であり、定年後の住宅ローンが残るのを懸念されたようです。

また、それ以外に対象物件の売買事例が８００万円程度と、担保評価が全く出ないのが
問題でした。

【銀行との交渉内容】
現状と借り換え後ライフプランを作成し、返済額軽減により定年後も問題無い事を交渉しました。
（自己資金の裏付けや退職金の裏付けなども）

【結果】
２７００万円返済期間　20年でＯＫを頂きました。

【現状】
　　月々返済額　　　133,999円　ボーナス加算額　349,298円
　　　　　　　　↓
【借り換え後】
　　月々返済額　　　127,512円　ボーナス加算額　　　無し

となり、Ｔさんには大変喜んで頂きました。