住宅ローンの借り換えと金利
住宅ローンを新規で設定するときも、借り換えする時も、
頭を悩ませるのは「どの方法の金利にするか」ですね。
住宅ローンの金利の種類は、
・固定金利型
・変動金利型
・固定金利選択型
・上限金利付変動金利型
・預金連動型
さまざまな特徴がありますね。
この中から、最終的に返済額が少ないものを選びたいのですが、
将来の金利の動き、未来の事は誰にもわかりません。
一般的には、現在のように金利が低い時（景気が悪い）に固定金利で金利を確定させる。
また、金利が高い時（景気が良い）は変動金利で固定させずに様子を見る。
と言われています。
ちなみに同時期では固定金利のほうが設定金利が高いのが普通です。
では、過去20年あまりの住宅ローンを見てみると、どうでしょうか？
変動金利が低いまま大きな変化がありません。
結果として、過去20年は変動金利が得だったということになります。
その時期に固定金利を選択され、そのままの方は、
今の変動金利に借り換えされることをお薦め致します。
従前の高い金利のまま固定されていると、
今の低金利時代に払わなくて良いお金を払っていることになりますね。
ちなみに弊社の借り換え時の適用金利は変動で 0.875％です。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
2012年1月31日
セカンドハウスや別荘の購入に住宅ローンは使えるでしょうか？
住宅ローンは、どのような目的の家でも利用できるのかというと、答えは「ノー」です。
２件目の家の購入目的としては、
１．転勤などになり勤務先が遠いので新たに転勤先に家を購入
２．ご両親の為に購入
３．別荘の購入
住宅ローンとして利用できるのは、１だけです。
場合によっては、２も使える事もあります。
３については、そもそも住宅ではありませんので、住宅ローンは利用できません。
また、１や２の場合で、
住宅ローンは利用できても「金利優遇」が使えずに、
住宅ローン金利が高く設定される場合もあります。
その点に注意が必要ですね。
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2012年1月30日
増改とリフォームとリノベーションと住宅ローンの関係
今日は、増改築、リフォーム、リノベーションと住宅ローンです。
今、お住まいの家の増改築やリフォームをする場合のローンは
一般的には「リフォームローン」になります。
リフォームローンの場合は、住宅ローンよりも金利が高く
期間も１０年～１５年までと短くなりますので、月々の返済額が
多くなります。
リフォームだけで考えれば、問題無いかもしれませんが、
現在、購入の際の住宅ローンを月々払っている場合は、負担になりますね。
このようなケースでは、住宅ローンの借り換えと同時にリフォーム分も
住宅ローンに一緒にまとめてもらう方法もあります。
そうすれば、今の住宅ローンよりも金利が下がれば、
リフォームの月々の返済額も非常に少なくなるケースもあります。
過去の事例では、２００万円のリフォームをして、
住宅ローンと併せてローンを借り換えされても、
現在の住宅ローンの返済額と変わらない場合もあります。
この話しは、これからリフォームをする方だけでなく、もうすでに
リフォームをされてリフォームローンと住宅ローンの２本あるかたも
借り換えにより１本化が可能になります。
また、リフォームの代金をリフォームローンでなく、
住宅ローンを利用する事も可能ですが、
その場合は、保証料や抵当権設定費用など必要になってきますので、
トータルでどちらがお得なのか考えてください。
最後に、リノベーションですが、中古住宅を購入して、
入居前にリフォームをする場合ですね。
この場合も、住宅ローンとリノベーションの工事費の全額を住宅ローン１本で
借入することも可能です。
決済時期については、売買の決済の時に不動産分のお金が出て、
リノベーション終了時に工事代金が実行されます。
銀行によっては、リフォーム関連の住宅ローンに対応してくれない所も
ございますので、そんな場合は、是非ご相談ください。
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2012年1月20日
買い替え時の住宅ローンその2
先日はマイホームの買い替え時に「住宅ローンの残高と売却価格に差がある」
場合の事を説明させていただきました。
今回は、もうひとつのポイントである、引き渡しの時期の問題です。
現在の家の売却が決まり、新しい住宅を購入して
現在の家の引き渡しと同時に新しい家への引っ越しが出来れば理想です。
しかし、実際は中古住宅や完成物件でないと中々スムーズにはいきません。
なぜかと言うと、買い替え住宅が新築の場合新しい家の購入から引き渡しを受けるまで
時間がかかるからです。
マンションの場合ですと、売り出しはマンションが完成するまでに販売します。
新築住宅も、今や建売でも売り建てと言って、
契約してからある程度自由な設計で家を建てますし、
ましてや注文住宅はそのものですね。
そうなると、現在の家を売却した先の、その購入者は、
買い替えの住宅が出来るまで待ってくれるのか？がポイントになります。
待ってくれない場合は、その間仮住まいに住む事になります。
そうなれば、２重の引っ越し代金、仮住まいの家賃など余分にかかる事があります。
そのため、購入者さんに少し金額を下げるので引き渡しを待ってほしい。
といった交渉が有効になるかもしれませんね！
もうひとつ大事な事を付け加えますと、
この場合、売却に関して相当な裏付けが無いと、
新しい家の住宅ローンの審査が通りにくいです。
なぜなら、もし売却できなかったら？
と銀行は今の住宅ローンを新しい住宅ローンの２つ借りたものとして
審査しますので・・・
という事で、住宅ローンのある家の住みかえでは、
「売却価格と住宅ローン残高」と「引き渡し時期」がポイントになってきます。
こういったケースで、住宅ローンが通らない人は、一度ご相談くださいね。
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2012年1月13日
買い替え時の住宅ローンその１
買い替え時の住宅ローンその１
前回は中古住宅についてでしたが、今回は、
マイホームの買い替え、住みかえの時の住宅ローンのポイントです。
住みかえで、マイホームを購入する際に、
元々の家に住宅ローンがなければ何の問題もないのですが、
住宅ローンが残っていれば、注意すべきポイントが２つあります。
住みかえ、買い替えですので当然、今住んでいる家を売却することになります。
この時に、今の住宅ローンの残高より高く売れるのか？
がまず注意するポイントになります。
今の住宅ローンの残高より高く売却ができれば、新規購入の住宅ローンについては
それだけを考えていればいいのですが、もしも、売却価格より住宅ローンの残高が
多いときは、通常、自己資金で不足分を補う必要が出てきます。
しかし、この自己資金がどうしても不足してしまうケースが結構あるのです。
その時は、銀行の住みかえローンなどを利用することになります。
これは、売却時の不足分についても、新しい住宅ローンがカバーしてくれるものです。
新しいローン１本で融資してくれるところや、
２本にわけて融資するところもあります。これは銀行や諸条件によります。
２本にわかれるときは、住宅ローンについては、金利優遇されますが、
前の残分については、優遇がなかったり、低かったりする場合もあります。
これとは別の事例ですが、諸費用を住宅ローンに組み入れた場合も、
１本で組んでくれる銀行と諸費用ローンといって、
２本に分けられる銀行もあります。
諸費用ローンについては、通常の金利より高く設定されておりますので、
どこの銀行をどの条件で利用するかによって、トータルの支払額が変わってきます。
くれぐれもご注意ください。
長くなりましたので続きは次回にさせていただきます。
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2012年1月12日
中古住宅と住宅ローン
今日は、寒いですね。今年初の暖房をいれました。
前回新築購入時の住宅ローンについてでしたが、
今回は、中古住宅購入時の住宅ローンについてです。
住宅ローンのお話しの前に、新築と中古どっちが良いの？という
疑問もありそうですが、これは、お客様それぞれのお考えがあると思いますので、
また機会がありましたら、取り上げたいと思います。
中古住宅の場合の住宅ローンの資金は引き渡し時の一括支払になりますので
新築時のように、分割での問題はあまりありません。
中古住宅の住宅ローンのポイントは、築年数と担保評価が重要なポイントとなります。
通常の住宅ローンの年数は、申込者の年齢にもよりますが、それを除けば３５年です。
（一部５０年などもありますが）
ただし、それは物件が新築である事です。
建物には、耐用年数がありますので、
新築住宅と３０年経過した住宅とでは同じ扱いが
されないと言う事です。
マンションなどの鉄筋コンクリート造などは、
耐用年数を長く見てくれますが、
木造住宅の場合は、当然短くなります。
では、どうやって住宅ローンの年数を決めるかと言いますと、
住宅の構造により、銀行が定めている耐用年数－経過年数＝融資期間
という事になります。
銀行により、厳密に定めている所や、あまり言わない所もありますが、
一般的に、築年数の古い住宅については、融資期間が短くなる傾向にあります。
これは、融資期間だけではなく、担保評価にも影響してきます。
耐用年数によって、減価償却費をひかれますから、
その分は物件の評価は下がります。
土地については、それなりの評価で見てくれますが、
建物の価格は販売価格と銀行の評価と乖離している事がありますので、
この場合、担保評価が低いため、融資額の減額となる場合もございます。
また、中古住宅購入と同時にリフォームを行う（リノベーション）場合も、
同じく担保評価に影響してきます。
リノベーションについては、また後日お話しします。
今回の中古住宅を購入する時に注意することは、
住宅の築年数と、建物の評価ということになります。
ただ、これにひっかかるので３５年の融資期間や満額の融資金額が出ないと
いう事では、ありません。
私の経験上では交渉次第で、満額の住宅ローンを受ける事も可能です。
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2012年1月11日
目的による住宅ローン
住宅ローンを選ぶ時に気になるのは、まず金利だと思います。
そして金利を考えると、変動金利、固定金利のどちらが良いのか？
と、悩みますよね。
これらの代表的な商品は、変動金利は銀行の住宅ローン、
固定金利は住宅支援機構のフラット３５です。
ここで悩む所ですが、この話しについては、後日として
今回は、目的によって住宅ローンにも制限が付く場合がありますので、
それらを見てみましょう。
まず、マイホーム取得の目的ですが
・新規住宅入（戸建、マンション）
・中古住宅購入
・マイホームの買い替え、住みかえ
・増改築、リフォーム
・別荘、セカンドハウスの購入
などがあげられます。
これらの住宅ローンの注意点などを見ていきましょう
まずは、新規住宅ローンです。
新規住宅ローンについては、あまり問題はありません。
一般的な住宅ローンはほぼ問題なく利用できます。
ただし、銀行により注意しないといけないところが２つあります。
それは、中間金が出るのか？と、土地の分割実行です。
建売やマンションなどは、問題ないのですが、工務店などで
建築を依頼した場合、支払方法を契約時○％、着工時、上棟時、完成時
などに分割して支払いを求められる場合があります。
住宅資金は高額ですから、上棟時までに建築価格の７割とか
先に用意しなくては、なりません。
当然、住宅ローンを利用するのですから、
現時点で、お客様にはそのようなまとまったお金は有りません。
では、どうするかというと、この金額を銀行から前もって借りるのです。
この借り方を、「中間実行」とか「分割実行」といいます。
もし、こういった工務店さんで契約する場合は、あらかじめ、銀行にその旨を
伝えておく必要があります。
肝心な時にお金が出なければ、意味がないですからね。
あと、１つは土地の先行取得です。
これも、注文住宅に多いのですが、土地を購入してから、建物を建てるケースです。
この場合も、当然土地の持ち主は決済してもらってからでないと、
マイホームの建築を許可してくれません。
そこで、まずは土地の資金を住宅ローンで決済する必要があります。
この場合の住宅ローンの組み方も土地、建物の２本になったりします。
しかし、住宅ローンとしては、あくまで１本で、土地をつなぎ融資や中間実行などの方法で、
銀行がまず建替えて融資をし、最終資金交付時に相殺する方法もあります。
ただ、これを利用すると建物の分割実行は厳しくなってきます。
なぜなら、中間資金などは土地の担保力によって、先に融資を行うからです。
分からない所や質問がありましたら、いつでもご相談ください。
では、次回は中古物件についてお話し致します。
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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
2012年1月10日