今日は、寒いですね。今年初の暖房をいれました。
前回新築購入時の住宅ローンについてでしたが、
今回は、中古住宅購入時の住宅ローンについてです。
住宅ローンのお話しの前に、新築と中古どっちが良いの？という
疑問もありそうですが、これは、お客様それぞれのお考えがあると思いますので、
また機会がありましたら、取り上げたいと思います。
中古住宅の場合の住宅ローンの資金は引き渡し時の一括支払になりますので
新築時のように、分割での問題はあまりありません。
中古住宅の住宅ローンのポイントは、築年数と担保評価が重要なポイントとなります。
通常の住宅ローンの年数は、申込者の年齢にもよりますが、それを除けば３５年です。
（一部５０年などもありますが）
ただし、それは物件が新築である事です。
建物には、耐用年数がありますので、
新築住宅と３０年経過した住宅とでは同じ扱いが
されないと言う事です。
マンションなどの鉄筋コンクリート造などは、
耐用年数を長く見てくれますが、
木造住宅の場合は、当然短くなります。
では、どうやって住宅ローンの年数を決めるかと言いますと、
住宅の構造により、銀行が定めている耐用年数－経過年数＝融資期間
という事になります。
銀行により、厳密に定めている所や、あまり言わない所もありますが、
一般的に、築年数の古い住宅については、融資期間が短くなる傾向にあります。
これは、融資期間だけではなく、担保評価にも影響してきます。
耐用年数によって、減価償却費をひかれますから、
その分は物件の評価は下がります。
土地については、それなりの評価で見てくれますが、
建物の価格は販売価格と銀行の評価と乖離している事がありますので、
この場合、担保評価が低いため、融資額の減額となる場合もございます。
また、中古住宅購入と同時にリフォームを行う（リノベーション）場合も、
同じく担保評価に影響してきます。
リノベーションについては、また後日お話しします。
今回の中古住宅を購入する時に注意することは、
住宅の築年数と、建物の評価ということになります。
ただ、これにひっかかるので３５年の融資期間や満額の融資金額が出ないと
いう事では、ありません。
私の経験上では交渉次第で、満額の住宅ローンを受ける事も可能です。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
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