住宅ローンを組む時に考えておくべき重要な事
希望をもって新しい住宅を購入する時から、
将来住宅ローンが払えないようになる。など
考える事は、無いはずです。
しかし、実際は前回記事にしました任意売却が増えています。
住宅取得後に必要になる、管理費や駐車場代、固定資産税の事はお話ししました。
これは、ある程度購入前から予測出来る事だと思います。
じつはこれら以外にも住宅ローンの支払いが滞ってしまう原因があります。
すぐに訪れることではないので、
なんとかなるように思われがちですが、
是非、押さえておいてほしいポイントを４つあげます。
１、今後お子様の出産の予定があるのか？
２、出産後、奥様は専業主婦になるのか？パートか？育児休業で正社員を継続か？
３、お子様の教育費の用意が出来るのか？
４、定年後住宅ローンは終わっているのか？
まず、お子様の出産についてですが、
出産を期に奥様が会社を辞めるケースを多く見受けられます。
そうなると住宅ローンを計画する時は、
最初からご主人だけの、収入で考えておく必要があります。
例えば、住宅ローンが家賃とあまり変わらなかった場合は、
奥様の収入分は全て預金に回せていたのか？が重要です。
実際は、家賃だけでなく、固定資産税なども考慮する必要があります。
その他、出産後、お子様が何歳くらいになったら奥様がどのような形態で
働くのかも重要なポイントになります。
この期間で、次の教育資金を準備する必要がありますから。
あとは、退職後住宅ローンが残るのか？も大きな問題になってきます。
昔は、インフレで住宅ローンが残っていても物価が上がっているので
２～３０年もたった住宅ローンの金額は少なく感じたのですが、
ここ２０年は物価もあまり変わっていないので、
住宅ローンの負担は老後も続きます。
また、年金不安もあり、退職金をあてにするのも、
少し問題があるかも知れません。
これらをきちんと確認してからでないと、住宅ローンを組んではいけませんね。
賃貸なら最悪の場合、安い家賃のところに住みかえればなんとかなりますが、
住宅ローンの場合は、そういうわけにはいきません。
住宅購入の際は、信用できるファイナンシャルプランナーに「ライフプラン」を
作ってもらってください。
ただし、住宅会社の作ったライフプランは、
給与・生活費の変動費など購入者の有利なようになっている場合が多いので、
あてにならないかもしれませんので、注意してください。
商品を売りたい人の作ったものは、
買いやすいようになっているのが当たり前ですね。
詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
2012年5月29日
住宅ローン、本当にその支払額で大丈夫？
住宅ローンを組む時に、いくらまでなら借入できるかを記載してきました。
銀行が住宅ローンの融資額の審査を行うのだから、
私の年収で返済できる当然のローン額で、ご自身も
「まぁ、月々の返済がこれくらいなら、今までの家賃と同じくらいだし、
返済していくには困らないだろう。」
と、思っている人が多いようです。
そこに大きな落とし穴があるのです。
家を購入してから、払うのは住宅ローンだけではありません。
戸建、マンションによっても維持費が変わってきますが、どちらも必要なのが
「固定資産税」です。
固定資産税は、最初は住宅用として軽減されますが、
物件によって３年から５年後には軽減が無くなり、
それだけでも固定資産税は倍になってきます。
また、分譲マンションの場合は修繕積立金や駐車場代などもありますので、
これらを踏まえた上で、資金計画をする事が望まれます。
不動産を購入するということは、
「購入価格以外にも、見えていないお金がかかる」ということを頭の片隅において下さい。
住宅販売会社の人に「今の家賃並みで家が買えますよ」などと言われ、
このまま賃貸に無駄なお金を払い続けるのなら、
将来資産になるから自分の家を・・・と思って購入される方も多いと思います。
しかし、少し立ち止まって、
今後のライフプランなどを十分にご検討されることをお薦めいたします。
諸事情で従前の経済状況に変化がでたら、
すぐに支払いが滞ってしまう住宅ローン返済計画では、
残念な結果になってしまうかもしれません。
どうなるのか・・・
具体的には「任意売却」です。
住宅を購入したものの住宅ローンが払えなくなり、
仕方なく売却しようと思ったけれども、住宅ローン残高より家の評価が低く、
処分してもローンが残る。
そうなってしまうと、競売か任意売却になってしまいます。
競売か任意売却では、家は処分されそれでも返済出来なかった住宅ローンだけが
残ってしまうのです。
恐ろしい結果になりますね。
現実的には「任意売却」をされる方が増加しています。
住宅購入の際は本当に「家賃並みの支払いで大丈夫」なのかどうか、
詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。
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2012年5月28日
住宅ローンを利用の条件（人的条件）
今日は、住宅ローン利用の条件、借りる人に対しての条件のうちのひとつ、
年齢条件を考えてみましょう。
住宅ローンを利用できる人は、年齢的には２０歳以上６５歳以下の人で
返済時の年齢が８０歳までが一般的です。
なぜ、返済期限は８０歳までなのでしょうか？
答えは、住宅ローンを組む時に団体信用生命保険に加入するのですが、
保険加入年齢の上限は８０歳だからです。
ですので、住宅ローンも８０歳の所が多いというわけですね。
では、それの年齢以上のローン期間になると、住宅ローンが組めないか？
答えは「ノー」です。
この場合は、親子リレー返済で住宅ローンを組むことになります。
そうすれば、団体信用生命保険は、子供で掛けるか途中でバトンタッチするか、
銀行により条件は異なりますが、そのようにして期間を延ばすことが可能になります。
ただし注意しなければいけないのは、親子リレー返済を利用すると、
その住宅ローンを払う子供はその家に将来ずーっと住む必要があります。
今後結婚して家を出た場合、その住宅ローンがあるために、
新たに自分の家のローンが組めない事になりますので、
慎重に将来を考えて、利用してください。
でも、返済期間は８０歳までと言っていますが、本当に８０歳まで返せるのでしょうか？
昔は、インフレで無理して住宅ローンを組んでいても、
年数が経つうちに物価も上がり、収入も増えているので、
住宅ローンの返済は苦にならずに繰り上げ返済も可能でしたが。
しかし直近20年は低金利でありデフレですので、６０歳から６５歳で会社を退職した後、
本当に年金だけで住宅ローンの返済ができるのでしょうか？
定年まで頑張って払ってきた住宅ローンですよね、
定年後に自宅を手放したくないですよね。
最近住宅ローンの支払いの滞りから「任意売却」とい言葉をよく聞きますが、
無理の無い返済計画をたててくださいね。
もし、定年後も住宅ローンが長く残っている返済計画でしたら、
今のうちに金利の低い住宅ローンに借り換えは、いかがでしょうか？
年齢が上がるほど条件が厳しくなったり、
もちろん定年後は住宅ローンの借り換えは出来なくなります。
詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。
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2012年5月22日
元利均等返済と元金均等返済どちらが得でしょうか？
前回、住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済では、
単純に総支払額を比べると、元金均等返済の方が少ないという結果がでました。
ですから、皆様に元金均等返済をお薦めするかというと、そうとは言い切れません。
元金均等返済は、最初の返済額が多いので、ある程度余裕がある方が利用するようです。
そこで、最初からその多い返済金額を払う余裕があるのなら、
その金額で元利均等で払っていけばどうなるのでしょうか？
結論を先に言いますと、最初から返済額を増やせれば、
返済期間を短縮できる。
よって、総返済額は返済方法に関わらず、減少させることが出来るということになります。
具体的に比較してみましょう。
前回と同じく、＜3,000万円を金利２％、３５年返済で住宅ローンを利用した場合＞
元利均等 月々 99,378円 総額 41,738,968円
元金均等 月々 121,428円 総額 40,524,873円
となり、元金均等返済の返済総額が少なくなります。
ここで、月々１２万円を払えるのなら、その金額で元利均等返済を利用すれば、
どうなるでしょうか？
元利均等返済 月々 119,907円にした場合、
借入期間が３５年から２７年に短縮されます。
そして２７年間の総支払額は、38,849,672円と元金均等返済より
167万円も少なくなります。
これを見て、おわかりだと思いますが、住宅ローンは金利や返済方法も大事ですが、
期間を短くすることが効果的だと言う事が分かりますね！
詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。
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2012年5月18日
住宅ローンの返済方法の基本「元利均等返済と元金均等返済」
そもそも住宅ローンは 元金+利息 を毎月支払っています。
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類のがあります。
それぞれの特徴について、みてみましょう。
「元利均等返済」
一般的に住宅ローンと言えば返済方法は、元利均等返済になります。
これは、返済額が毎月一定という事になります。
「元金均等返済」
元金均等返済は、毎月返済する元金の額が一定という事です。
最初は返済金額が大きいのですが、返済が進むにつれて元金が減りますので、
利息部分の支払いが減り、毎月の返済額が減っていくことになります。
これらの二つの返済方法で最終的にどれくらいの金額差がでるのか、
具体的に比較してみましょう。
＜3,000万円を金利２％、３５年返済で住宅ローンを利用した場合＞
元利均等返済の場合は、毎月99,378円、総返済額41,738,968円の支払になります。
元金均等返済の場合ですと、初回は121,428円（次月から120円程度減額）
総返済額40,524,873円の支払になります。
比較結果は元金均等返済の方が、総返済額が1,214,095円少なくなります。
さて、単純に総返済額が少ない元金均等返済の方が得なのでしょうか？
このあたりは、次回に検証していきましょう！
※元金均等返済は取扱いのある銀行が限られています。
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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
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2012年5月16日
住宅ローンの借り換え「特殊な住宅ローン金利」
今回は、特殊な住宅ローンの金利について説明致します。
「上限金利付変動金利型」
変動金利型ローンですが、金利の上限金利が決まっているため、
年2回の金利見直し時に、あらかじめ定めた上限金利を超えることはありません。
良いことばかりのように思いますが、初期の金利が通常より高い設定であったり、
金利優遇がなかったりと、固定金利と差額を比較して検討することをお勧めします。
「預金連動型住宅ローン」
この商品も有名ですよね！
住宅ローン残高のうち、預金残高と同額までの部分は
住宅ローン金利がゼロになるローンです。
預金が増えていけば、金利が掛からない部分が増えていきますので、
月々の利息支払額を減らすことができるというものです。
これも預金があれば支払い額が随分と減るように思いますが、
ローン金利の設定が高い、別途、団信を支払う必要あり費用がかかります。
結局、住宅ローン残高に掛かる実質的な金利はいくらなのかということになります。
これらのことより、預金残高が多くないとメリットを享受できないことになります。
預金連動型住宅ローンを使った有効な借り換えは、
退職前にして退職金を預金に預けると行った方法がありますね。
でも、退職金を微々たる金利で寝かすのなら、
1.5倍以上になる生命保険の方が良いような気もしますが・・・
という風に住宅ローンの金利だけでは無く、色々な細かい事も理解しないと
半年で、金利が上昇、半年で返済額が増加という所もあります。
くれぐれも、ご注意ください。
本当に金利が少し違うだけで、総返済額が数百万円変わってきますので、
住宅ローンの借り換えは、慎重に銀行を選んでくださいね！
詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。
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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
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2012年5月15日
住宅ローンの借り換え「固定金利選択型」
まずは「固定期間選択型」の住宅ローンとはどのようなものかを説明します。
一般的には、３年固定、５年固定、10年固定などがあります。
銀行によっては、それ以外に１年、２年、７年、20年などもあります。
これらの商品の特徴は、選択した期間、金利は固定されるので、
返済額もその期間は変わりません。
そのかわり、選択期間が終わりましたらその時の金利で見直しになります。
「変動金利」の住宅ローンの場合は、１２５％ルールがあることを前回で説明しましたが、
「固定期間選択型」には、そのような上限はありませんので、
その時点の金利で計算してその額の支払が始まります。
また、固定期間選択中は繰り上げ返済を行うと変動金利よりも、
手数料が高い銀行が多いです。
（最近は、パソコンで繰り上げ返済すれば無料のところも増えておりますが）
７年ほど前は、変動金利より３年固定までが金利が低い時期がありました。
その時は、３年固定を利用する方が非常に多かったです。
しかし、今は住宅ローンの借り換えする方は、
「全期間固定金利」か「変動金利」を選ぶ方がほとんどです。
どちらの金利か選択時の考え方としては、
これから金利が上がる、と思えば固定金利。
まだ大丈夫だな、と思えば、暫く変動金利で様子を見る。
という具合です。
豆知識ですが、住宅ローンは通常は「変動金利」になります。
その契約に基づき「特約」として固定期間を選択する形になるのです。
だから、その特約の固定期間が終わって放っておくと、自然に変動金利に変わるのです。
「固定期間選択型」を選択される方はその点にご注意ください。
詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
2012年5月14日
変動金利の特徴その1
住宅ローンを選択する時に「変動金利」か「固定金利」どちらを選択するかの決定は、
お客様にして頂くのですが、その「変動金利」についての簡単な補足です。
こちらで説明するのは、都市銀行や地方銀行の短プラ連動住宅ローン変動金利の
住宅ローンや借り換えした場合の説明です。
変動金利といえば、返済額がコロコロ変わって不安。という話をよく聞きます。
さて、実際に毎月の返済額が、そんなにコロコロと変わるのでしょうか？
答えは「ノー」です。
変動金利では「金利は年２回見直されるけれども、返済額は５年間変わりません」
ということになっています。
初めの5年間は金利が上がっても毎月の返済額に変化は出ません。
しかし、実際には変動金利は、毎年４月と１０月の年２回金利が見直されています。
ですから、金利の上昇場面では当初の予定額では払い終わらないことになります。
6年目に金利が見直された額で、また5年間固定の返済開始になります。
この時のルールで返済額が当初の125％以上には設定が出来ないことになっています。
ですから、仮に金利が急上昇しても、返済額が125％を超えて増えることはないのですが、
最終的に払いきれない利息は「未払い利息」となり、
最終返済時に決済することになっております。
今は、低金利の変動金利を選択し、
金利が上昇してきたら、固定金利に見直すのも一つの方法ですね。
詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。
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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
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2012年5月 8日
どこで借りても同じではない！変動金利の注意点
住宅ローンを借り換える際や、新規で借りる際に、
変動金利はどうなの？と、思われる方は多いと思います。
住宅ローンの金利だけで見ると変動金利が今は低いので魅力的です。
では実際の変動金利の仕組は、どうなっているのでしょうか？
一般的には、住宅ローンの金利がコロコロ変わるので、
毎月の支払がそのつど変わるのでは？と思われているようです。
これは、最近ネットで浮上している某銀行は、そうなっているようですが、
皆さんのお近くにある普通の日本の銀行であれば、
このような事は、まずありません。
ここで確認して頂きたいのは、
変動金利の金利は何によって変わっているのか？です。
住宅ローンの一般的な変動金利は、短プラ連動です。
しかし、商品や銀行によっては、長プラ連動の商品や、銀行が独自に金利を
決めている所もあります（怖いですね）。
短プラ連動の住宅ローンの場合は、基本的には、
政策金利などと連動しているので、
ニュースや新聞を見ていると、
日銀短観などの情報で今後の金利をある程度予測することが可能ですよね。
数年前のリーマンショックの時ですが、日本は政策金利を引き下げました。
その後、各銀行の基準金利も下がりました。
ただし、ある銀行はその時に金利を引き上げているんです・・・・
恐ろしい事に！！
想像してみて下さい、建機が悪くなり銀行の業績が悪くなりそうになったら、
金利を引き上げるなどという銀行があったら、どう思いますか？
ですので、変動金利で住宅ローンを借りる時は、
その変動金利は何に連動しているのか確認することが大事ですね。
ちなみに、都市銀行や地方銀行は基本的には短プラ連動ですので、
ご安心ください。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
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2012年5月 7日