年収が足りない場合には「収入合算」という方法も！
年収が足りない場合には「収入合算」という方法も！
年収における１年の返済額の割合を「返済負担率」と言いましたね。
この返済負担率は一定ではないのです。
各金融機関によって基準が異なります。
さらに年収の額面で段階的に返済負担率が変わっていくことが多いようです。
例えば、税込み年収が400万円程で返済負担率が35%、
700万円以上で返済負担率が40%というような基準です。
では、実際に年収400万円の人は、
どれほどの額なら銀行に申し込み可能なのでしょうか？
銀行の審査金利を３％とした時は、3,030万円という事になります。
もし、それで住宅ローンの借り入れ額が少ない場合は、
奥様の収入をプラスしてもらえる、
「収入合算」などを検討する事になります。
ただし収入合算した場合の注意点は、
奥様の収入がローン終了まで、継続して見込まれる事が条件です。
出産、育児などにより途中で収入が無くなる場合は、あまりお勧めできません。
また、収入合算については、
金融機関により基準がちがいますのでご注意ください。
全額合算可能であるところや、合算額は半分まで、
勤務形態がパートの場合は合算不可など、色々と特徴がありますね。
では、次回は収入合算などお二人で借りる場合を見ていきましょう！
詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
2012年11月30日
住宅ローンはいくら借りる？
住宅ローンの手順は、まず書類を揃えて仮申し込みをします。
銀行は申込者がこれから住宅ローンを返済していけるのか審査を行います。
この審査で問題なければ、申込金額が決定され、本申込へと進みます。
では、銀行の審査さえ通過すれば、実際にその申込人は今後の返済を
問題なく続けられるのでしょうか？
それはあくまでも銀行での一般的な審査の基準に通過しただけのことです。
例えば、夫婦お二人の家庭と、お子様が４人いる家庭、
家族の年収が同じであれば、申し込める金額も同じになることが多いのです。
家族の年収が判断基準になりますからね。
しかし、住宅ローンは長い期間で借りますので、
その間には色々なイベントがあります。
一番大きなものでは、子供の教育資金ですね。
大学生を何人も抱える時期になりますと、大きな金額になります。
その時期に、同様に住宅ローンも支払うことになるでしょう。
そう考えると、子供のいるご家庭の方が将来的な負担が多くなりますよね？
でも、銀行の審査では、そこまではみられていないのが現状です。
住宅販売会社様などでは、住宅ローンの月々の返済額は、
住宅購入前の家賃や駐車場代、それに住宅を購入するための貯蓄額で、
返済額を決めると良いとあります。
当然この金額に、修繕積立金や駐車場代、
固定資産税なども考慮しておく必要があります。
ここで考えなくてはならないのは、
年間の返済予定額などで、余裕があるか無いかによって、
変動金利にするのか、固定金利にするのかなどを考えます。
また、子供が大学に行く時の教育費をどうするのかが非常に重要になります。
出産後、奥様は専業主婦なのか、
子供が10歳くらいになったらパートで働くのか、
出産前からの会社で育児休業で続けて働くのか、
未確定の未来のお話ですが、その計画によって返済力が変わってきます。
マイホームを購入する時は、少し立ち止まって、
これらの事を考えておかないと、
あとで取り返しの付かない事になってしまいます。
住宅ローンは決して背伸びせず、
現状を踏まえ将来のライフプランを考えて決めましょうね！
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2012年11月28日
繰り上げ返済とローン控除
住宅ローンを借りると、その残高に対して住宅ローン控除が受けられます。
時期によって、控除を受けることのできる金額や年数などが異なります。
例えば控除割合が１％で、年末の住宅ローン残高が2,000万円の場合、
所得税から控除が、20万円受けられます。
所得税の控除ですので、
あくまでも本来ならば支払うべき所得税があっての控除になります。
該当年の所得税が１５万円の場合は、控除額も１５万円になります。
控除可能額の上限が20万円ということです。
今日は、繰り上げ返済と住宅ローン控除の関係を説明したいと思います。
住宅ローン控除は、年末の残高に対してですので、
例えば１２月に繰り上げ返済を行うと実際は、
その繰り上げをした分の控除が受けられなくなります。
１％控除の場合、普通なら年末の残高が2,000万円の場合、控除額は20万円ですが、
100万円繰り上げ返済すると、残高が1,900万円になりますので、住宅ローン控除は
19万円になり、１万円少なくなります。
金利を３％で計算すると繰り上げ返済をした100万円分の、
１ヶ月の金利は約3,000円ですので、
12月に繰り上げ返済をするより、1月に繰り上げ返済した方が、
得することになりますね。
でも、実際には１２月にはとっくに銀行から住宅ローンの残高証明が送られています。
それを会社に提出するとその後繰り上げ返済していても分かりません。
ですから、そのまま元の金額で控除を受ける事になっています。
そう考えると、銀行が残高証明を発行する前の繰り上げ返済が、
最もタイミングが悪いかもしれませんね。
また、期間短縮の繰り上げ返済を行った場合、
住宅ローンを借り入れた日から１０年未満に期間が短縮された場合、
その時点で住宅ローン控除が受けられないことも出てきますので、ご注意ください。
住宅ローン控除の適用条件のひとつに、
「返済期間10年以上のローンを組むこと」という項目があるのです。
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2012年11月27日
繰り上げ返済の手数料は？
住宅ローンを選ぶ時に、
将来の繰り上げに備えて、繰り上げ返済手数料が無料のところを
検討されている方も多いと思います。
繰り上げ返済手数料については、
いままでは、銀行間で金額も違いましたが、
最近ではネットで手続きをすれば無料の銀行も増えてきています。
しかし、今でも繰り上げ返済手数料が必要な銀行もあります。
その場合、頻繁に繰り上げ返済すると損するのでしょうか？
金利1.075％で2000万円を３５年返済で住宅ローンを組みました。
もし５年後に85,000円繰り上げ返済したと計算した場合、
繰り上げによるメリットは、31,463円です。
手数料が31,500円必要な場合はこれ以上繰り上げ返済しないと、
手数料で損すると言う事になりますね。
一般的に、繰り上げ返済に手数料が必要な場合、
ある程度まとまったお金を繰り上げしないと効果がでないと言えますね。
言いかえれば、上記のケースの場合ですと、
繰り上げ返済を15万円以上すれば、
わずかであっても「効果がある＝総返済額が減る」ということになります。
どうして、繰り上げ返済額が１０万とかキリの良い金額ではないかと言いますと、
返済額軽減の場合は、元金の回数分の繰り上げ返済になるからです。
元金が、毎月22,000円の場合は、
44,000円で２カ月分繰り上げして期間短縮した事になります。
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2012年11月26日
繰り上げ返済の方法
そもそも繰り上げ返済というのは、
毎月払っている住宅ローンの元金の部分を先に払っていくことです。
住宅ローンの繰り上げ返済には、２つの方法があります。
一般的な方法は、「期間短縮型」という方法です。
期間短縮型で繰り上げ返済を行うと、繰り上げ返済を行う時点から
その金額になるまでの期間の元金を返済した事になります。
例えば、毎月の返済額が１０万円でその内訳が元金７万円、利息３万円の場合、
繰り上げ返済を１００万円行った場合、１００万円÷７万円＝１４
ですので、１４カ月分の元金を返済した事になり（厳密にいえば７万円が少しづつ
減りますが）、その期間（１年２カ月）が短縮される事になります。
では、その場合どれくらい繰り上げ返済の効果があったかといいますと、
利息分約３万円×１４カ月＝４２万円分の繰り上げ効果があった事になります。
もうひとつの方法は、「返済額軽減型」です。
こちらは、繰り上げ返済を行うとそれ以降の毎月の返済額が、
繰り上げ額に応じて、少なくなります。
例えば、残りの住宅ローンが2000万円で20年の場合、
１００万円を繰り上げ返済した場合、
月々の返済額は１００万円÷２４０回（20年×12ヶ月）で、
約４千円と利息分が月々の返済額から減る事になります。
ここで、住宅ローンの繰り上げ返済を「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つ
説明しましたが、どちらの方が得なのか知りたいですよね？
それは、明らかに「期間短縮型」の方が得になります。
3,000万円を３５年返済で金利２％で試算した場合、１０年目に１００万円
住宅ローンを繰り上げ返済した場合、
期間短縮型の場合は、約６１万円（１年４カ月）
返済額軽減型の場合は約２７万円（月4,200円）
の、繰り上げ返済効果があります。
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2012年11月24日
元金均等払いのデメリット
元金均等返済のデメリットは、前半の返済額が多い事です。
初回の返済額が最も多くなることで、
希望の金額の住宅ローンを組めなくなる可能性もあります。
これは、住宅ローン審査の際の返済負担率も、
元金均等返済の初回の額で計算される場合もあるからです。
また前回の記事で、同じ住宅ローンを同じ条件で借りた際の比較をしました。
元金均等返済の方が、総返済額が少ないと説明しました。
だから元金均等返済が有利な返済方法なのか？となりますと、
それは見方によって違います。
例えば、前回の例で2000万円を金利１％で３５年返済の場合の
元金均等返済は、総額で約２０万円返済額が少なくなると説明しました。
しかし、初回の返済額は元金均等払いは、約64,000円
元利均等払いは、約56,000円です。
それなら、元利均等返済で元金均等返済と同じように
最初から64,000円の支払にすればどうなるのでしょうか？
そうすると、当初元利均等３５年で返済する予定だったものが
３０年に短縮され、その結果トータルの返済額が元金均等返済より
３５万円もすくなくなりました。
住宅ローンは支払い方法や、金利の違いだけを意識されがちですが、
実は総返済額には返済年数も大きく関わってくるのです。
次回は繰り上げ返済について説明致します。
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2012年11月 6日