そもそも繰り上げ返済というのは、
毎月払っている住宅ローンの元金の部分を先に払っていくことです。
住宅ローンの繰り上げ返済には、２つの方法があります。
一般的な方法は、「期間短縮型」という方法です。
期間短縮型で繰り上げ返済を行うと、繰り上げ返済を行う時点から
その金額になるまでの期間の元金を返済した事になります。
例えば、毎月の返済額が１０万円でその内訳が元金７万円、利息３万円の場合、
繰り上げ返済を１００万円行った場合、１００万円÷７万円＝１４
ですので、１４カ月分の元金を返済した事になり（厳密にいえば７万円が少しづつ
減りますが）、その期間（１年２カ月）が短縮される事になります。
では、その場合どれくらい繰り上げ返済の効果があったかといいますと、
利息分約３万円×１４カ月＝４２万円分の繰り上げ効果があった事になります。
もうひとつの方法は、「返済額軽減型」です。
こちらは、繰り上げ返済を行うとそれ以降の毎月の返済額が、
繰り上げ額に応じて、少なくなります。
例えば、残りの住宅ローンが2000万円で20年の場合、
１００万円を繰り上げ返済した場合、
月々の返済額は１００万円÷２４０回（20年×12ヶ月）で、
約４千円と利息分が月々の返済額から減る事になります。
ここで、住宅ローンの繰り上げ返済を「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つ
説明しましたが、どちらの方が得なのか知りたいですよね？
それは、明らかに「期間短縮型」の方が得になります。
3,000万円を３５年返済で金利２％で試算した場合、１０年目に１００万円
住宅ローンを繰り上げ返済した場合、
期間短縮型の場合は、約６１万円（１年４カ月）
返済額軽減型の場合は約２７万円（月4,200円）
の、繰り上げ返済効果があります。
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