住宅ローンの返済条件の変更
リーマンショック以来、景気が悪くなり資金繰りが悪化する企業が増える中、
政府は中小企業金融円滑化法（モラトリアム法）を施行いたしました。
これは、中小企業が銀行からの返済条件を緩和してもらうものです。
３年間は利息だけの支払でいい。といったものです。
この制度は、住宅ローンの返済が厳しい人に対しても適用してくれます。
ただし、以前に条件変更された方などは銀行で断られる場合もあるようです。
（今年の４月で法律の期限が切れましたが、今も同等の取扱をしているようです）
今回、相談に来られた方は、自宅ではなく親の家で親子リレーしていたのですが、
お父さんが他界し、その住宅ローンも引き継ぎ、
現在の自宅と２重で住宅ローンを払っていました。
お客様が銀行に相談に行くと、本来ならばローンがついている実家に住んでいないのが
おかしい。とか、今住んでいる自宅の住宅ローンの銀行に頼んで下さい。
などと言われて、話しにならず弊社にご相談にいらっしゃいました。
早速、その方のライフプランや将来の資産状況など見ると、
今は、お子様が高校、大学と教育資金が最大限に必要で、
住宅ローンの返済が厳しいですが、
あと６年すれば、ほぼ教育費も終了し、
退職金で、住宅ローンの大半が返済できるので、計画的には無理がありませんでした。
そして、私とお客様で一緒に銀行に行くことにしました。
お客様だけの交渉の時は、門前払いのような扱いだったようですが、
今の生活費の内訳やライフプランを基に、
「期間延長してもらえれば、返済出来る事」を私から説明致しました。
なんとか、担当者に話しを受けてもらうようになり、
「住宅ローン相談書」のようなものに要望を記入する事になりました。
これで、やっと受付してもらえるようになりました。
今までは、支店内の受付担当者だけの判断でしたが、
これで銀行の中での審査が進むようになりました。
銀行の担当者は、イレギュラーな仕事は出来るだけ受けたくないので、
このように、相談にいっても門前払いされる場合もあると聞きます。
みなさまも、あきらめずに交渉してみては、いかがでしょうか？
相談は、お電話でもいつでもお受けします。
住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに
住宅ローン専門に１７年の実績です！
2013年6月28日
複数の子どもに不動産の相続を・・・その後・・・
先日のご相談があったお客様ですが、
「お父様から姉妹で住宅を1/2ずつ相続を受けられていました。
もう相続してから１０年以上も経過しています。
その家には、姉が家族で住んでいました。」
別に仲たがいをしたわけでもなく、
日常の親族の食事会の席で、
妹からどうしてお姉さんだけ実家に住んでいるの？
と、そういう話しになったようです。
それぞれが結婚し、子どもが産まれ、生活費・教育費に出費が重なると、
父の相続で不動産を1/2取得したものの、
何の恩恵も受けていない事が頭をよぎったのでしょう。
また、このまま放っておくと、お互いの相続が始まっても困るので、
なんとか解決方法はないでしょうか？とのご相談です。
単純に相続分の売買（妹の分を姉に売る）なのですが、
ご本人が銀行に相談に行っても一筋縄には行きません。
お客様も困り果てて、私の所に相談にこられました。
これは、親族間売買なので、銀行がイヤがるケースです。
でも、こういった相続って結構あると思うのですが・・・
私のほうで、色々な銀行をあたったのですが、
住宅ローンの融資額が妹に行く事を銀行が嫌がっているようでした。
何件かあたりやっとOKをもらい、先日無事持分の売買が成立し、
お客様にも安心いていただきました。
普通にありそうな事ですが、案外難しいのですね？
長年住宅ローンの実務に携わっていると、色んな事があるのだな～と、思いました。
でも、上手く行って、本当に良かったです。
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2013年6月11日
住宅購入資金を親に援助してもらった場合
人生で大きな買い物のマイホーム。
購入時にご両親から代金の援助をしてもらう方も沢山いらっしゃいますね。
親子間といえども、お金のやり取りには注意が必要なことがあります。
住宅購入資金の場合はどうなるのでしょうか？
答えは・・・
そのよって扱いが異なります。
将来に返済する資金なのか、返済しない資金なのかということです。
返済しないのであれば、「贈与税」に注意する必要があります。
マイホームの場合は、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠がありますので、
これを使うと、今年は省エネや耐震の優良住宅の場合は1,500万円、
通常の住宅の場合は1,000万円まで税金がかかりません。
このほかに、相続時精算課税というものもあるのですが、
こちらは2,500万円まで利用可能ですが、
こちらは相続時の先渡しのような考え方ですので、
将来、相続が発生した時に、
親の資産に対して相続税が発生する額になるのかどうかを予測する必要があります。
この場合は、税理士さんなどに相談されるのが良いですね。
相続時精算課税を使うと今後110万円の贈与税の基礎控除も使えません。
同一人からの今後の贈与は全て相続時精算課税でのくくりになりますので、
注意してくださいね。
あとは、借りた場合なんですが、「もらった」か「借りた」かは、資料が無いと
客観的に分かりませんので、後で税務署から贈与税を課せられたら厄介ですので
きちんと借りたと言う証拠を作っておきましょう！
書類は、金銭消費貸借契約（借用書）になりますね。
念のため、法務局や公証人役場で確定日付を押してもらうと確実です。
借用書を作ったから、終わりではありません。その後、その内容通り
返済する必要があります。
ある時払いの催促無しでは、贈与とみなされる可能性があります。
できれば、通帳に分かるような格好で証拠を残しておく必要がありますね。
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2013年6月 6日
「期間短縮型」と「返済額軽減型」繰り上げ返済、どちらがお得？
繰り上げ返済と一言で片付けますが、返済方法は２種類あります。
「期間短縮型」と「返済額軽減型」です。
通常、繰り上げ返済と言えば「期間短縮型」になります。
この２種の繰り上げ返済方法は、どこが違うのでしょうか？
・期間短縮型とは
現時点から繰り上げ返済した金額分の元金を返済する事になります。
返済された元金分だけ、返済期間が短くなります。
例えば、毎月の支払額が100,000円だとして
その内訳が今月 元金60,000円、利息40,000円、
来月 元金61,000円、利息39,000円・・・・・
と、なっていますね。そこで100万円繰り上げ返済した場合、
今月の元金分の60,000円と、
来月の元金分の61,000円と、
その翌月の元金分の○○○円・・・
このように、元金分の合計が100万円になるまでの金額分が、
繰り上げ返済される事になります。
結果として、繰り上げられた月分は利息の支払いがなくなり、
繰り上げ返済効果が生れます。
そして、当然支払った月分は返済期間が短くなりますね。
・返済額軽減型
こちらは、繰り上げ返済した時点で返済額を再計算したようなものになります。
つまり、住宅ローンの残高が2,000万円で期間が25年で
月々の返済額が84,770円としますと、
100万円繰り上げる事によって月々の支払額が80,532円となり、
約4,200円の減額になります。返済期間は短縮されません。
毎月の返済額が減少するという効果が生れます。
期間短縮と返済額軽減の場合どちらがお得か？ですが、
金額的な軽減効果は「期間短縮型」の方大きいです。
また、繰り上げ返済時期については、
なるべく早い方が繰り上げ効果は大きいです。
次に繰り上げ返済の手数料ですが、
最近はネット経由で繰り上げ返済すれば、
手数料がかからない銀行も増えてきました。
手数料については、２種の繰り上げ方法の違いにより手数料の違う銀行や、
変動と固定でも手数料が違う場合がありますので、事前にご確認くださいね。
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2013年6月 5日