大阪の住宅ローン借り換えの専門家、住宅FPコンサルティング

住宅金融支援機構、平成24年度「民間住宅ローンの貸出動向調査」

の結果が発表されました。

その中で印象だったのが２３年度は変動金利が67.8％を占め

４年間シェアが拡大していると言う事です。

この結果、２３年ですので１年前の事です。

最近は、変動金利が少し不安と言う意見も多く聞くようになってきました。

先日のお客様も現在の住宅ローンが変動金利なのですが、

10年固定で住宅ローンの借り換えを考えているとの事で、相談に来られました。

いろんな金融機関で調べて、ある銀行に決めていたようですが、

一応、プロの意見も聞きたいとの事で、住宅ローンの借り換えの相談に来られました。

その方の決めていた銀行の金利は10年固定で1.3％との事でした。

当社の紹介で借換えしますと、1.15％になると言うお話しをさせていただき、

その場合10年固定1.3％と当社経由の借り換えで1.15％の差額で

当社の報酬を払っても、まだメリットが有ったので、

手続きの面倒さなどを考え、トータルで楽に借り換え出来るのであれば、

というお考えで依頼を頂きました。

固定金利で住宅ローンの借り換えを考えている方、、こちらからご相談下さい。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に18年の実績です！

アベノミクス効果で、当初固定金利が上昇しました。

名目3パーセント以上の経済成長を目指しているようです。

実際に景気が良くなればいいのですが、その為に大胆な金融緩和を行われると思います。

そうなれば、住宅ローンの金利は上がるのでしょうか？

住宅ローンの金利は、

おおまかに分けますと「変動金利」と「固定期間選択型金利」の２種類があります。

変動金利の場合は、多くの銀行は短プラ連動ですので、

政策金利を基準に金利が動いております。

ですから景気が良くならないと金利も上がる可能性は低い。という事になります。

また、固定期間選択型の場合は、10年物の長期国債に連動すると言われています。

ですから景気が良くなれば金利は上がりますが、先日面白いニュースを見ました。

この記事では「金利が5％まで上がる」と書かれていますが、

こうなると店頭金利は6.8％です。ここまで、はたしてここまで上昇するのでしょうか？

未来の事は分かりませんが、急激にここまで金利があがるのであれば、

自分の家の心配より国の心配をしないといけないかも知れません。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に18年の実績です！

最近、ネットで金利の低い住宅ローンが沢山でています。

毎月の返済を少なくしたいですし、

当然住宅ローンの金利は、低い方がいいですよね？

でも、金利が低いとは何を基準に言っているのでしょうか？

今、ネットで掲載されている金利とは何でしょうか？

ネット金利の詳細を確認してみますと、

その銀行で一番低い金利で宣伝していますが、

本当に一番お得なのでしょうか？

今後の金利がどうなるか分かりませんから、一概に言えませんが、

Ａ銀行：３年固定金利　0.72％　　
Ｂ銀行：変動金利 　0.875％
Ｃ銀行：変動金利 0.875％
という例を挙げて説明してみます・・・

Ａ銀行の場合、３年固定が終了すると、

４年目以降の金利が、0.975％になります（今と金利が変わらない場合）。

また、同じ変動金利で0.875％の、Ｂ銀行とＣ銀行ですが、

銀行によっては、変動金利は半年で金利が変わる商品もあります。

ここではＢ銀行がその半年ごとに金利が変わる変動金利商品とすると、

金利の見直しと共に、返済額も毎年変わったりもしますので、

返済計画がたてにくいですね。

Ｃ銀行で変動金利の住宅ローンの場合は、金利が動いても

当初５年間（５年毎）返済額が変わりませんので、

返済計画面からいいますと、まだ、マシですよね。

このように、目先だけの金利を見ると、0.72％が得なように見えますが、

その後0.975％になるのであれば、最初から変動でＣ銀行0.875％の方があきらかに

得になります。※2,000万円の住宅ローンを３５年返済の場合は、約23万円の差

また、Ｂ銀行とＣ銀行のように同じ変動金利に見えていても、

実際は商品の中身が違うこともあるのです。

一度、住宅ローンの借り換えをすると知らなかったでは、通用しません。

住宅ローンの商品詳細など細かな所に目を通して下さいね！

難しい、わかりにくいと感じられましたら、

そのままにせずに、一度ご相談ください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

すみません、セミナーのお知らせです！

いつもはあまり一般向けのセミナーは開催していないので告知はしてませんが、

今回は、住宅金融支援機構（フラット３５）さんからお声を掛けて頂き

一般の方向けのセミナーを行う事になりました。

内容は、数ある住宅ローンの中、どう行ったところに注意して住宅ローンを

決めたらいいのか？と言った視点でお話しできればと思っています。

単純に変動金利、固定金利、期間選択型だけではなくて、もう少し踏み込んだ

お話しもさせて頂こうと思っております。

今回は、一般向けのセミナーですので興味の有る方、是非ご参加くださいね！

場所は、住宅金融支援機構さんの中です
http://www.flat35.com/seminar/kinki_1.html

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

　今日も体重70キロ台をキープできました！ラーメンが食べたい（笑）

さて、今回は教育費が嵩んだ結果です

子どもの成長と共に増えてくる教育費。

そして、今までぎりぎりのところで払っていた住宅ローンの返済が厳しくなり、

銀行に相談に行く。

銀行では親切に１年から３年間返済額を下げる「条件変更」をあっさり、勧められる。

その後、少ない返済額の返済猶予期間が終わる。

以前の苦しかった返済額に・・・そして前より給料が増えているわけでもないので、

当然、住宅ローンの返済は厳しいまま！

再度、銀行に相談に行く。

一度条件変更をしてもらっているので、次は相談に乗ってもらえない。

そんな中、なんとか家を守りたい。

翌週に迫ったボーナス返済が出来ない。

仕方なく最後の手段のカードローンで用意し、なんとか支払う。

そして、次のボーナス返済が来る、また払えない・・

このようなお客様が、相談に来られました。

弊社で出来る限りの手を打ってみますが、

最近の傾向では、カードローンが多いと審査が通りにくい。

なんとか、カードローンを使う前に相談に来てほしいです。

それであれば、成功事例も何件かありますので・・

その場しのぎだけは、やめてくださいね！後々まで計画を立てましょう！

あなたにとって、どうする事が一番良いのか一緒に考えます！

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

先日は、自営業者さんの住宅ローンについて書かせていただきました。

今日は法人の代表者様の住宅ローンについてです。

法人の代表者や役員の方は、住宅ローンを申し込むと、

決算書を３期分の提出を求められます。

・債務超過では無いか？
・決算書では、赤字では無いか？
・３年の損益の推移はどうなっているか？
・法人の借り入れの内容は？

などを見られます。

ですから、役員報酬をきっちり会社からもらっていても、

会社の内容によっては、住宅ローンが通らない場合があります。

同じく役員の方も、決算書の提出を言われますので、代表者と同様の事があります。

ただ、交渉によって役員の方は、普通の会社員と同等にみてもらうことができ、

源泉徴収票だけの提出で済む場合もあります。

代表者の方でも、役員報酬さえきっちりもらっていれば、

決算書を出さずに審査してもらえる所もあります。

社長が申し込んでもダメだったが、社員は通った！のような事もあるんです。

おかしいですね？

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

自営業の方の住宅ローンは、なぜ会社員の方より厳しいんでしょうか？

自営業と言うだけで中身も見ずに、会社員の方より金利が少し上がったりします。

銀行側は、会社員の方はもらった給与は全額収入として見てくれるんですが、

自営業の方は、「所得金額」しか見てもらえません。

その金額に返済負担率を計算するので厳しくなるのですね。

こういう時は、所得金額以外に青色申告控除や専従者給与、

減価償却費などプラスして返済負担率の条件をクリアできないかもポイントになります。

住宅ローンの借り換えの場合は、

これらの条件を満たさないと金利が安くなりませんが、

新規購入の方で、どうしても住宅ローンを組みたい人であれば、

銀行によっては、申告額以外に実際の収入など見て、

本当に支払っていけるのかを審査して、住宅ローンに取り組んでくれる所もあります。

ただし、その場合の金利は高くなり４％近くになります。

それでもよろしければ、一度ご相談ください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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今日は、11回目の住宅ローン勉強会です。今回はリバースモーゲージについてです。

https://www.facebook.com/events/147815512085402/

毎月、当然のように決まった額が口座から引き落とされている住宅ローン。

家計を見るとかなりのウエイトを占めているのではないでしょうか？

あなたが、現在払っている住宅ローンの金利は何％でしょうか？

住宅ローンの金利が1.5％より高い人は、安くなる可能性があります。

どうするかって？

それは、今借りている銀行に「金利を下げてください！」と言うのです。

え？

そうなのです。

住宅ローンの借り換えを検討する前に、

まず、今の銀行で金利を下げてくれないか交渉するのです！

他の銀行で、現在より金利が安くても住宅ローンの借り換えをすると、

事務手数料や抵当権の設定にかかる費用や保証料などが必要になります。

ですから、借り換えをする前に、

まず今の銀行で金利が安くならないか交渉してみるのです。

その結果住宅ローンの金利が1％を切れば、交渉成立です！

もし、交渉しても金利が1.075％以上の場合は、

借り換えして0.875％になる方が、

諸費用を払っても借り換えした方がお得ですので、

そういう場合は、借り換えを検討しましょう！

（借り換えで得するかどうかは、無料相談頂きましたらシミュレーション致します）

交渉しても金利が下がらない。又はそこまで下げてもらえない方は、

どこの銀行で借り換えしたら良いのか、難しいですよね？

そんな時は、私にご相談ください！

条件の良い銀行をご紹介します！

手続きもこちらで致しますので、安心、楽々です！

また、今の銀行との交渉が出来ない方もご相談ください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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住宅ローン専門に１７年の実績です！

リーマンショック以来、景気が悪くなり資金繰りが悪化する企業が増える中、

政府は中小企業金融円滑化法（モラトリアム法）を施行いたしました。

これは、中小企業が銀行からの返済条件を緩和してもらうものです。

３年間は利息だけの支払でいい。といったものです。

この制度は、住宅ローンの返済が厳しい人に対しても適用してくれます。

ただし、以前に条件変更された方などは銀行で断られる場合もあるようです。

（今年の４月で法律の期限が切れましたが、今も同等の取扱をしているようです）

今回、相談に来られた方は、自宅ではなく親の家で親子リレーしていたのですが、

お父さんが他界し、その住宅ローンも引き継ぎ、

現在の自宅と２重で住宅ローンを払っていました。

お客様が銀行に相談に行くと、本来ならばローンがついている実家に住んでいないのが

おかしい。とか、今住んでいる自宅の住宅ローンの銀行に頼んで下さい。

などと言われて、話しにならず弊社にご相談にいらっしゃいました。

早速、その方のライフプランや将来の資産状況など見ると、

今は、お子様が高校、大学と教育資金が最大限に必要で、

住宅ローンの返済が厳しいですが、

あと６年すれば、ほぼ教育費も終了し、

退職金で、住宅ローンの大半が返済できるので、計画的には無理がありませんでした。

そして、私とお客様で一緒に銀行に行くことにしました。

お客様だけの交渉の時は、門前払いのような扱いだったようですが、

今の生活費の内訳やライフプランを基に、

「期間延長してもらえれば、返済出来る事」を私から説明致しました。

なんとか、担当者に話しを受けてもらうようになり、

「住宅ローン相談書」のようなものに要望を記入する事になりました。

これで、やっと受付してもらえるようになりました。

今までは、支店内の受付担当者だけの判断でしたが、

これで銀行の中での審査が進むようになりました。

銀行の担当者は、イレギュラーな仕事は出来るだけ受けたくないので、

このように、相談にいっても門前払いされる場合もあると聞きます。

みなさまも、あきらめずに交渉してみては、いかがでしょうか？

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

先日のご相談があったお客様ですが、

「お父様から姉妹で住宅を1/2ずつ相続を受けられていました。

もう相続してから１０年以上も経過しています。

その家には、姉が家族で住んでいました。」

別に仲たがいをしたわけでもなく、

日常の親族の食事会の席で、

妹からどうしてお姉さんだけ実家に住んでいるの？

と、そういう話しになったようです。

それぞれが結婚し、子どもが産まれ、生活費・教育費に出費が重なると、

父の相続で不動産を1/2取得したものの、

何の恩恵も受けていない事が頭をよぎったのでしょう。

また、このまま放っておくと、お互いの相続が始まっても困るので、

なんとか解決方法はないでしょうか？とのご相談です。

単純に相続分の売買（妹の分を姉に売る）なのですが、

ご本人が銀行に相談に行っても一筋縄には行きません。

お客様も困り果てて、私の所に相談にこられました。

これは、親族間売買なので、銀行がイヤがるケースです。

でも、こういった相続って結構あると思うのですが・・・

私のほうで、色々な銀行をあたったのですが、

住宅ローンの融資額が妹に行く事を銀行が嫌がっているようでした。

何件かあたりやっとOKをもらい、先日無事持分の売買が成立し、

お客様にも安心いていただきました。

普通にありそうな事ですが、案外難しいのですね？

長年住宅ローンの実務に携わっていると、色んな事があるのだな～と、思いました。

でも、上手く行って、本当に良かったです。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

人生で大きな買い物のマイホーム。
購入時にご両親から代金の援助をしてもらう方も沢山いらっしゃいますね。
親子間といえども、お金のやり取りには注意が必要なことがあります。
住宅購入資金の場合はどうなるのでしょうか？

答えは・・・
そのよって扱いが異なります。
将来に返済する資金なのか、返済しない資金なのかということです。

返済しないのであれば、「贈与税」に注意する必要があります。

マイホームの場合は、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠がありますので、
これを使うと、今年は省エネや耐震の優良住宅の場合は1,500万円、
通常の住宅の場合は1,000万円まで税金がかかりません。

このほかに、相続時精算課税というものもあるのですが、
こちらは2,500万円まで利用可能ですが、
こちらは相続時の先渡しのような考え方ですので、
将来、相続が発生した時に、
親の資産に対して相続税が発生する額になるのかどうかを予測する必要があります。
この場合は、税理士さんなどに相談されるのが良いですね。
相続時精算課税を使うと今後110万円の贈与税の基礎控除も使えません。
同一人からの今後の贈与は全て相続時精算課税でのくくりになりますので、
注意してくださいね。

あとは、借りた場合なんですが、「もらった」か「借りた」かは、資料が無いと
客観的に分かりませんので、後で税務署から贈与税を課せられたら厄介ですので
きちんと借りたと言う証拠を作っておきましょう！

書類は、金銭消費貸借契約（借用書）になりますね。
念のため、法務局や公証人役場で確定日付を押してもらうと確実です。

借用書を作ったから、終わりではありません。その後、その内容通り
返済する必要があります。

ある時払いの催促無しでは、贈与とみなされる可能性があります。

できれば、通帳に分かるような格好で証拠を残しておく必要がありますね。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

繰り上げ返済と一言で片付けますが、返済方法は２種類あります。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」です。

通常、繰り上げ返済と言えば「期間短縮型」になります。

この２種の繰り上げ返済方法は、どこが違うのでしょうか？

・期間短縮型とは
現時点から繰り上げ返済した金額分の元金を返済する事になります。
返済された元金分だけ、返済期間が短くなります。

例えば、毎月の支払額が100,000円だとして
その内訳が今月　元金60,000円、利息40,000円、
　　　　　来月　元金61,000円、利息39,000円・・・・・

と、なっていますね。そこで100万円繰り上げ返済した場合、
今月の元金分の60,000円と、
来月の元金分の61,000円と、
その翌月の元金分の○○○円・・・
このように、元金分の合計が100万円になるまでの金額分が、
繰り上げ返済される事になります。

結果として、繰り上げられた月分は利息の支払いがなくなり、
繰り上げ返済効果が生れます。
そして、当然支払った月分は返済期間が短くなりますね。

・返済額軽減型
こちらは、繰り上げ返済した時点で返済額を再計算したようなものになります。
つまり、住宅ローンの残高が2,000万円で期間が25年で
月々の返済額が84,770円としますと、
100万円繰り上げる事によって月々の支払額が80,532円となり、
約4,200円の減額になります。返済期間は短縮されません。
毎月の返済額が減少するという効果が生れます。

期間短縮と返済額軽減の場合どちらがお得か？ですが、
金額的な軽減効果は「期間短縮型」の方大きいです。
また、繰り上げ返済時期については、
なるべく早い方が繰り上げ効果は大きいです。

次に繰り上げ返済の手数料ですが、
最近はネット経由で繰り上げ返済すれば、
手数料がかからない銀行も増えてきました。

手数料については、２種の繰り上げ方法の違いにより手数料の違う銀行や、
変動と固定でも手数料が違う場合がありますので、事前にご確認くださいね。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

多くの方は人生で1度きりの経験となる「住宅ローンを組む」という時、
事前に誰かに相談しましたか？

この答えの多くは、
「改めて相談はしなかった。」
「購入する住宅会社に勧められるままに住宅ローンを選んだ」
なのです。
はたしてそれで良いのでしょうか？

どのように住宅ローンを選んだのかという住宅金融支援機構の資料では、
住宅販売業者の勧めが34.4％、
次は金融機関で20.9％。
２つで全体の55.3％となっています。

悲しい事にＦＰ（ファイナンシャルプランナー）など専門家に相談された方は、
4.9％となっています。

そして、実際借り入れた住宅ローンを選んだ決め手は、
金利が低いことが69.6％。が約7割の回答です。
結局は金利（支払が少ない方法）なのですね（笑）

ただ、金利が低いといっても、変動金利と固定金利など色々あります。

今まで何度も書いていますが、
住宅ローンを検討する時に考えるのは、
過去の日本のように年功序列で給料（手取り）は上がり続けない。
と言う事をふまえ、将来お子様の教育費の増加や、
定年後に住宅ローンがどれくらい残るのか？
などあらかじめ検討しておく必要があります。

したがって、人生で何度も経験しない大きな買い物の「住宅ローン」であるからこそ、
過去の金利の推移や、住宅ローン事情に精通している専門のＦＰなどに相談し、
ライフプランを確認し、その返済に余裕があるのか？
もしなければ、奥様のパートでどれくらいまかなう必要があるのか？
などをあらかじめ知っておく事が必要です。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

　今日は、私が事務局を務めるＳＧ水都おおさかの勉強会です。

弁護士の志和先生に相続のお話しをしていただきます。

さて、本日の話題は「フラット３５です」

「フラット３５」というと固定金利の住宅ローンですね。
この商品を扱っているのは住宅金融公庫でしたが、
民営化により住宅金融支援機構となりました。

従前の住宅金融公庫の場合は、
直接住宅ローンの貸付を行っていました。
今はそれぞれの銀行が貸し付け、その債権を住宅金融支援機構が買い取っています。

大きな違いは、
公庫の場合は直接公庫が貸しているので、金利などは同じでした。
窓口での手続きを各銀行で行っていただけなんですね。

ところが、今の「フラット３５」は、
銀行が貸し付けし、その債権を支援機構に買い取ってもらう形です。
よって、貸出の金利は銀行によって違うのです。

だから、「フラット３５」を考えている人は、
各銀行により金利が違いますので、
その点を注意して、利用を検討してください。

それから、もう一点。
フラット３５は金利が同じでもそれ以外に事務手数料が必要になります。

金利が低くても、事務手数料が２％などとなると2000万円の住宅ローンでも
手数料が４０万円になりますから、手数料の額も大きいですね。

また、同じ金融機関で事務手数料が２％と５万円の２種類ある場合もあります。
トータルで考えると、最初に事務手数料を２％はらった方が、
総支払額は少なくすみます。

損得でいえば、そうなのですが、
諸費用分の自己資金が無い場合は、
どうしても最初の諸費用の少ないものを選んでしまいますね。

諸費用をためてから、買った方が良いのか？
消費税の上がる前に買った方が良いのか？
色々見解がありますが、そういった見方だけでなく、
あなたのライフプランに照らし合わせて、住宅購入を検討してくださいね！

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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消費税増税で住宅販売数は増えるでしょうか？

消費税率が平成２６年４月に８％、２７年１０月に
１０％へと２段階で引き上げられます。

そうなれば、住宅（建物）が仮に２０００万円だとすると消費税が現在の
５％（１００万円）から８％（１６０万円）⇒１０％（２００万円）と
６０万から１００万円アップする事になります。

前回の消費税増税の時は、私は住宅会社に勤めていました。
その時は駆け込み需要が多く、締め切り月に多くの受注があったのを覚えています。

経験から言えるのは、締め切りギリギリになって契約した場合、
同じ考えの人も多く、
住宅会社は契約を取りたいので、とりあえず受注を受けます。
しかし、当然ながら住宅会社もキャパオーバーの受注のため、
形だけ着工をするものの、中々現場（工事）が進まない状況にありました。
そういう時期は、どこの住宅会社も忙しいですから、
職人さんも不足するので、取り合いになります。

常時抱えている職人さんが多い場合は良いのですが、掛け持ちの職人さんなどは
条件の良いところにしか、行きません。
住宅会社（工務店）によっては、本当に大丈夫なの？と思う事もありました。

この事から、もし住宅を計画されているのでしたら、
余裕をもって契約されるのが良いと思います。

また、注文住宅の場合は、
出来れば第３者の検査機関を付ける事が良いと思われます。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

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一般的にローンと言えば、

住宅ローンや自動車ローンが頭にうかびますよね。

お客様との面談の中で、

「住宅ローンの借り換えと同時に、車のローンやカードローンなど、

一緒にまとめられませんか？」という質問をいただきます。

残念ながら、

「住宅ローンの残高」

「住宅ローンの借り換えに関する諸費用」

「太陽光設置やＩＨなどのリフォームローン」

上記以外は住宅ローンの借り換えに組み込むことはできません。

時々、不動産屋さんの広告で、

住宅ローンでおまとめＯＫです！という広告が入っていますが、

これは、恐らく銀行にウソを言って住宅ローンを借りる事になりますので、

やってはいけません。

住宅ローンの審査の時は、

車のローンやカードローンなどがあると審査に影響があるので、

車のローンを考えているのであれば、

まず住宅ローンを借りてから、その後に車のローンを組むようにしましょう。

ここで、住宅ローンと車の購入を考えている場合で、

手元に現金が200万円をお持ちの時合、

その200万円を、住宅資金に充てるか、車購入に充てるかによる、

毎月の返済額と総返済額を比較してみます。

「現金を住宅資金に使用し、車ローンを組んだ場合」

車のローン200万円金利２％５年返済の場合

　　月々　35,055円　　　総返済額　2,103,301円

「現金を車購入に使用し、住宅ローンを+200万円で組んだ場合」

住宅ローン200万円追加金利１％３５年返済の場合

　　月々　5,645円　　　総返済額　2,371,010円

と、月々の負担は住宅ローンの方が少ないですが、

総返済額は増えますね。

損得で言うと総返済額の少ない、車ローンに軍配があがりますが、

各々のライフプランによって、どちらが良いか違ってきます。

ローンの事で迷った時やわかりにくい時は、ご相談下さい。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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従前から所有している土地にマイホームを建築される、
またはマイホームを建て替える方は、
その建物だけの住宅ローンを組めばよいですね。
また、建売住宅については、販売会社さんが
住宅ローンの面倒をみてくれますので、あまり問題が無いかと思います。

しかし、自己所有の土地が無く、新たに土地を購入し、
その土地に工務店や設計事務所に依頼して、自分が納得できる家を建てたい。
とおっしゃる方は、住宅ローンも慎重に考える必要があります。

なぜかと申しますと、この場合は土地の決済を先に済ます必要があるからです。

土地の決済をするということは、土地代金が必要だということですね。

当たり前の事のようですが、
実はこの場合、銀行によっては土地の先行融資をしてくれない所があります。
事前に銀行に確認しておく必要がありますね。

また、土地ローンの申請時も建物の金額をあらかじめ把握しておいて、
建物の金額と合計で住宅ローンの申し込み内諾を取っておく必要があります。

土地ローンの金額がOKでも、
いざ建物ローンの際にＮＧでは、
建築住宅の目的が果たせなくなりますね。要注意です。

次に、土地と建物の住宅ローンの借り方ですが、
これは銀行によって扱いが違います。

「分割実行」や「つなぎ融資」、「先行実行で定期拘束」などの方法があります。

分割実行は、それぞれの実行時に住宅ローンを分けて実行する事になります。
結果的には２つ住宅ローンを借りたというイメージになります。

つなぎ融資は、最終の実行までは別の融資として一部の融資を受け、
最終的に住宅ローンを一括で借り、
その中から前回のローンを返済するという形になります。
この場合は手数料も必要ですが、金利も優遇のない通常の店頭金利になる場合があります。

最後の選考実行で定期拘束は、
１回目に全額を融資してもらい建物代金分は最後に引き出します。
それまでは、定期預金として銀行においておくようになります。

いずれにしても、ローン借入れが実行されれば、
その時から、住宅ローンの返済がはじまりますので、
現在家賃など支払っている方は、２重の住居費になります。
それでも返済が出来るのかどうかを確認する必要があります。

その場合の返済方法ですが銀行によっては、元金据え置き方式もあります。
家が出来るまでは、利息だけ払えば良いという商品です。
これなら２重の住居費までの金額にはなりませんね。

工務店などの請負会社によっては、
建築代金を完成前に数回に分けて請求される場合もあります。
その金額は建物金額の何パーセントをいつ支払うのか等を確認し、
対応が出来る銀行に申し込む必要がありますね。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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今まで、収入合算に関する事を説明してきました。
収入合算でローンを組んだために、
「連帯保証人」になるという事は、現実的にどういう事なのでしょうか？

当然、ご存じのとおり「連帯保証人」になれば、
主債務者が住宅ローンの返済を滞らせた時、その代わりに返済しなくてはいけません。

住宅ローンの場合は、「連帯保証人」です。

ここで言葉の違いで大違いの「保証人」と「連帯保証人」の違いを見てみましょう。

「保証人」には【催告の抗弁権】【検索の抗弁権】【分別の利益】がありまずが、
「連帯保証人」には、これらの権利はありません。

難しい言葉ですが、ひとつずつ確認をしていきましょう。
【催告の抗弁権】とは、
保証人に債権者（銀行など）から請求が来た時、
まず「主債務者」に請求してください！という権利です。
保証人は言えますが、連帯保証人は、
「先に主債務者に払うように言って下さいよ！」とは言えないのです。
債権者から請求がくれば、支払わないといけないのです。

次に【検索の抗弁権】とは、
主債務者にローンは支払っていないけど、主債務者にその他の資産などがある場合、
「まず、その資産から回収して下さい。」という権利の事です。
連帯保証人には、そう言える権利はありません。

最後は【分別の利益】です。
これは保証人が複数人いる場合に適用されます。
例えば、保証人が２人いる場合、
主債務者が住宅ローンの残高2,000万円を払えなくなった場合に、
保証人は二人いるので、一人1000万円だけ払えば良いと言う事です。
これが、【分別の利益】です。
連帯保証人にはこの権利はありませんので、
連帯保証人が数人の場合でも、請求通り2000万円はらう義務が生じてきます。

これらの請求で、連帯保証人が代位弁済を行えば、
求償権で主債務者に請求する権利があります。

以上の説明は法律上のことで、
実際には夫婦間で連帯保証人になっているケースが多いと思います。

では、奥様以外の人が連帯保証人の場合はどうなるのでしょうか？

住宅ローンの返済が出来なくなりますと、
３カ月すると保証会社が代払いして債権社が保証会社に移ります。
その後も返済できなければ、担保権の実行ということになります。
いわゆる「競売」になるのです。

その後、誰かが落札されますと、その家を出なくてはいけなくなります。

結局は、奥様が保証人になっていてもいなくとも、
住宅ローンの返済ができなくなれば
家を手放さないと言う事です。

家庭を二人で協力して守っていく意思があれば、
連帯保証人になっても問題ないと思うのですが、
今、多い相談はその後「離婚」する場合です。

そうなれば、銀行はよっぽどの事が無い限り連帯保証人を抜く事はしてくれません。

離婚すれば、他人になるのですが、
その後も外れることなく連帯保証人のままですので、
もしも、相手方が住宅ローンの返済が出来なくなったら、
自分に請求が来るかもしれません。

既に連帯保証人になっていて、離婚した人、またはこれから離婚予定の方、
住宅ローンについては、色々と対策もありますので、一度ご相談ください。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

マイホームを購入する際、
年収と返済負担率の関係から住宅ローンの必要額を借入することが難しい場合は、
「収入合算」による方法があると説明しました。
その収入合算の方法には「連帯保証人」「連帯債務者」「ペアローン」
の３種類方法があります。

これらの、どの合算方法を選択するかによっては、
ローン控除に影響が出る場合があります。

「連帯保証人」になった場合は、住宅ローン控除を使えるのは、
主債務者だけになり、連帯保証人は、ローン控除は使えません。

ペアローンの場合は、２口の住宅ローンを借りた形になりますので、
それぞれが、それぞれの住宅ローンの残高に対してローン控除が受けられます。

難しいのは、「連帯債務者」の場合です。

連帯債務者の場合、債務（住宅ローン）の負担割合は住宅ローンを借りた時は、
確定されていません。
だから、確定申告の時に、主債務者と連帯債務者のローンの割合を、
申請する必要でてきます。

例えば、住宅ローンを2000万円借りたとしても、
一人1000万円とは決まっていないのです。

また、これは税務署に対するものであり金融機関には関係ありません。

通常は、収入の割合で住宅ローンの割合を決める場合が多いですが、
自己資金の関係や、住宅の所有権の持分なども、
誰が支払っているお金か財源は？など、
借りたお金とのバランスをとれていないと、
区分が贈与とみなされる場合がありますので、税制面では注意が必要です。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

前回、一人で住宅ローンを借りる時に年収が足りない場合は、
奥様などの収入を足す「収入合算」のお話しをしました。

収入合算で住宅ローンを組んだ場合の名義のお話ですが、
ご主人が住宅ローンを借りる場合は申込人がご主人となり、
連帯保証人が奥様になります。

一般的に銀行は、収入合算は連帯保証人なのですが、
フラット３５などの住宅金融支援機構や以前の住宅金融公庫の場合は、
「連帯保証人」ではなく、「連帯債務者」となっています。

「連帯保証人」と「連帯債務者」どう違うのでしょうか？

連帯保証人の場合は、主債務者がいて、それを保証する契約になっています。
ですので、連帯保証人は直接住宅ローンを借りたわけではありません。

反対に、連帯債務者は主債務者と連帯して住宅ローンを借りている事になります。

この２つの大きな違いは、
連帯債務者の場合は住宅ローンをいくらか借りている事になります。

連帯保証人の場合は、購入した物件の名義を全て主債務者にしても問題ありませんが、
連帯債務者の場合、連帯で借入した住宅ローンの金額分の物件の持分を持たないと、
贈与税などがかかる場合もありますので注意が必要です。

この他には、「ペアローン」もあります。
ペアローンの場合は、お二人で住宅ローンを借りて、
お互いがそれぞれの連帯保証人になります。
この場合は、それぞれ借りた金額もはっきりしているので、分かりやすいです。
しかし、デメリットとして、諸費用が2重にかかる部分がある点ですね。

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住宅ローン専門に１７年の実績です！

年収が足りない場合には「収入合算」という方法も！

年収における１年の返済額の割合を「返済負担率」と言いましたね。

この返済負担率は一定ではないのです。

各金融機関によって基準が異なります。

さらに年収の額面で段階的に返済負担率が変わっていくことが多いようです。
例えば、税込み年収が400万円程で返済負担率が35%、
700万円以上で返済負担率が40%というような基準です。

では、実際に年収400万円の人は、
どれほどの額なら銀行に申し込み可能なのでしょうか？

銀行の審査金利を３％とした時は、3,030万円という事になります。

もし、それで住宅ローンの借り入れ額が少ない場合は、
奥様の収入をプラスしてもらえる、
「収入合算」などを検討する事になります。

ただし収入合算した場合の注意点は、
奥様の収入がローン終了まで、継続して見込まれる事が条件です。
出産、育児などにより途中で収入が無くなる場合は、あまりお勧めできません。

また、収入合算については、
金融機関により基準がちがいますのでご注意ください。
全額合算可能であるところや、合算額は半分まで、
勤務形態がパートの場合は合算不可など、色々と特徴がありますね。

では、次回は収入合算などお二人で借りる場合を見ていきましょう！

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

住宅ローンの手順は、まず書類を揃えて仮申し込みをします。
銀行は申込者がこれから住宅ローンを返済していけるのか審査を行います。

この審査で問題なければ、申込金額が決定され、本申込へと進みます。

では、銀行の審査さえ通過すれば、実際にその申込人は今後の返済を
問題なく続けられるのでしょうか？
それはあくまでも銀行での一般的な審査の基準に通過しただけのことです。

例えば、夫婦お二人の家庭と、お子様が４人いる家庭、
家族の年収が同じであれば、申し込める金額も同じになることが多いのです。
家族の年収が判断基準になりますからね。

しかし、住宅ローンは長い期間で借りますので、
その間には色々なイベントがあります。
一番大きなものでは、子供の教育資金ですね。
大学生を何人も抱える時期になりますと、大きな金額になります。
その時期に、同様に住宅ローンも支払うことになるでしょう。

そう考えると、子供のいるご家庭の方が将来的な負担が多くなりますよね？
でも、銀行の審査では、そこまではみられていないのが現状です。

住宅販売会社様などでは、住宅ローンの月々の返済額は、
住宅購入前の家賃や駐車場代、それに住宅を購入するための貯蓄額で、
返済額を決めると良いとあります。

当然この金額に、修繕積立金や駐車場代、
固定資産税なども考慮しておく必要があります。

ここで考えなくてはならないのは、
年間の返済予定額などで、余裕があるか無いかによって、
変動金利にするのか、固定金利にするのかなどを考えます。

また、子供が大学に行く時の教育費をどうするのかが非常に重要になります。

出産後、奥様は専業主婦なのか、
子供が10歳くらいになったらパートで働くのか、
出産前からの会社で育児休業で続けて働くのか、
未確定の未来のお話ですが、その計画によって返済力が変わってきます。

マイホームを購入する時は、少し立ち止まって、
これらの事を考えておかないと、
あとで取り返しの付かない事になってしまいます。

住宅ローンは決して背伸びせず、
現状を踏まえ将来のライフプランを考えて決めましょうね！

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住宅ローン専門に１７年の実績です！

住宅ローンを借りると、その残高に対して住宅ローン控除が受けられます。

時期によって、控除を受けることのできる金額や年数などが異なります。
例えば控除割合が１％で、年末の住宅ローン残高が2,000万円の場合、
所得税から控除が、20万円受けられます。
所得税の控除ですので、
あくまでも本来ならば支払うべき所得税があっての控除になります。
該当年の所得税が１５万円の場合は、控除額も１５万円になります。
控除可能額の上限が20万円ということです。

今日は、繰り上げ返済と住宅ローン控除の関係を説明したいと思います。

住宅ローン控除は、年末の残高に対してですので、
例えば１２月に繰り上げ返済を行うと実際は、
その繰り上げをした分の控除が受けられなくなります。

１％控除の場合、普通なら年末の残高が2,000万円の場合、控除額は20万円ですが、
100万円繰り上げ返済すると、残高が1,900万円になりますので、住宅ローン控除は
19万円になり、１万円少なくなります。

金利を３％で計算すると繰り上げ返済をした100万円分の、
１ヶ月の金利は約3,000円ですので、
12月に繰り上げ返済をするより、1月に繰り上げ返済した方が、
得することになりますね。

でも、実際には１２月にはとっくに銀行から住宅ローンの残高証明が送られています。
それを会社に提出するとその後繰り上げ返済していても分かりません。
ですから、そのまま元の金額で控除を受ける事になっています。

そう考えると、銀行が残高証明を発行する前の繰り上げ返済が、
最もタイミングが悪いかもしれませんね。

また、期間短縮の繰り上げ返済を行った場合、
住宅ローンを借り入れた日から１０年未満に期間が短縮された場合、
その時点で住宅ローン控除が受けられないことも出てきますので、ご注意ください。
住宅ローン控除の適用条件のひとつに、
「返済期間10年以上のローンを組むこと」という項目があるのです。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

住宅ローンを選ぶ時に、
将来の繰り上げに備えて、繰り上げ返済手数料が無料のところを
検討されている方も多いと思います。

繰り上げ返済手数料については、
いままでは、銀行間で金額も違いましたが、
最近ではネットで手続きをすれば無料の銀行も増えてきています。

しかし、今でも繰り上げ返済手数料が必要な銀行もあります。
その場合、頻繁に繰り上げ返済すると損するのでしょうか？

金利1.075％で2000万円を３５年返済で住宅ローンを組みました。
もし５年後に85,000円繰り上げ返済したと計算した場合、
繰り上げによるメリットは、31,463円です。
手数料が31,500円必要な場合はこれ以上繰り上げ返済しないと、
手数料で損すると言う事になりますね。

一般的に、繰り上げ返済に手数料が必要な場合、
ある程度まとまったお金を繰り上げしないと効果がでないと言えますね。

言いかえれば、上記のケースの場合ですと、
繰り上げ返済を15万円以上すれば、
わずかであっても「効果がある＝総返済額が減る」ということになります。

どうして、繰り上げ返済額が１０万とかキリの良い金額ではないかと言いますと、
返済額軽減の場合は、元金の回数分の繰り上げ返済になるからです。

元金が、毎月22,000円の場合は、
44,000円で２カ月分繰り上げして期間短縮した事になります。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

そもそも繰り上げ返済というのは、
毎月払っている住宅ローンの元金の部分を先に払っていくことです。

住宅ローンの繰り上げ返済には、２つの方法があります。

一般的な方法は、「期間短縮型」という方法です。

期間短縮型で繰り上げ返済を行うと、繰り上げ返済を行う時点から
その金額になるまでの期間の元金を返済した事になります。

例えば、毎月の返済額が１０万円でその内訳が元金７万円、利息３万円の場合、
繰り上げ返済を１００万円行った場合、１００万円÷７万円＝１４
ですので、１４カ月分の元金を返済した事になり（厳密にいえば７万円が少しづつ
減りますが）、その期間（１年２カ月）が短縮される事になります。

では、その場合どれくらい繰り上げ返済の効果があったかといいますと、
利息分約３万円×１４カ月＝４２万円分の繰り上げ効果があった事になります。

もうひとつの方法は、「返済額軽減型」です。

こちらは、繰り上げ返済を行うとそれ以降の毎月の返済額が、
繰り上げ額に応じて、少なくなります。

例えば、残りの住宅ローンが2000万円で20年の場合、
１００万円を繰り上げ返済した場合、
月々の返済額は１００万円÷２４０回（20年×12ヶ月）で、
約４千円と利息分が月々の返済額から減る事になります。

ここで、住宅ローンの繰り上げ返済を「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つ
説明しましたが、どちらの方が得なのか知りたいですよね？

それは、明らかに「期間短縮型」の方が得になります。

3,000万円を３５年返済で金利２％で試算した場合、１０年目に１００万円
住宅ローンを繰り上げ返済した場合、

　期間短縮型の場合は、約６１万円（１年４カ月）
　返済額軽減型の場合は約２７万円（月4,200円）

の、繰り上げ返済効果があります。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

元金均等返済のデメリットは、前半の返済額が多い事です。

初回の返済額が最も多くなることで、

希望の金額の住宅ローンを組めなくなる可能性もあります。

これは、住宅ローン審査の際の返済負担率も、

元金均等返済の初回の額で計算される場合もあるからです。

また前回の記事で、同じ住宅ローンを同じ条件で借りた際の比較をしました。

元金均等返済の方が、総返済額が少ないと説明しました。

だから元金均等返済が有利な返済方法なのか？となりますと、

それは見方によって違います。

例えば、前回の例で2000万円を金利１％で３５年返済の場合の

元金均等返済は、総額で約２０万円返済額が少なくなると説明しました。

しかし、初回の返済額は元金均等払いは、約64,000円

元利均等払いは、約56,000円です。

それなら、元利均等返済で元金均等返済と同じように

最初から64,000円の支払にすればどうなるのでしょうか？

そうすると、当初元利均等３５年で返済する予定だったものが

３０年に短縮され、その結果トータルの返済額が元金均等返済より

３５万円もすくなくなりました。

住宅ローンは支払い方法や、金利の違いだけを意識されがちですが、

実は総返済額には返済年数も大きく関わってくるのです。

次回は繰り上げ返済について説明致します。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

住宅ローンの返済方法には、２種類あります。

多くの方は、元利均等返済と言いまして、
住宅ローン元金+利息を返済期間で分割し、
毎月の返済額が最終支払いまで、
ほぼ同じ金額を支払っていく方法です。
（金利の変動がない場合のお話です。）

もうひとつは、少数派の返済方法で、
銀行によっては取扱していない所もありますが、
元金均等返済です。

元金均等返済は、住宅ローンの元金を返済期間で分割し、
前回の住宅ローンの残高に返済日までの利息を
日割り計算して、元金と利息の合計を払っていく方式です。

毎月住宅ローンの残高が元金返済分減りますので、その分利息も
減っていきます。

と言う事は、元金均等返済は１回目の返済額が最も多額ですが、
毎月一定の元金分が減っていくことになりますので、
毎月の返済額は少しずつですが減る事になります。

例えば

2000万円を金利１％で３５年返済で計算すると

元利均等返済では、毎月の返済額が56,457円になり、
返済総額は、23,711,746円になります。

元金均等返済の場合は、１回目の返済額は64,285円になり、
返済総額は、23,508,126円になります。

その差額は、203,620円元金均等の方が計算上お得に見えますね

今回は金利１％で試算していますが、この金利が３％の場合は
約81万円の差になります。

次回は、元金均等返済の特徴を説明します。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

住宅を購入し、住宅ローンを借りると、その時期により５年から１５年の
住宅ローン控除を受けられます。

なかには、住宅ローンの借り換えを検討されながら、
住宅ローンを借り換えしたら、
それ以降のローン控除を受けることが出来ないと思っている方がいらっしゃいます。

その理由から、今すぐ借り換えを希望しているのに、
住宅ローン控除が終わってからの借換えを予定されます。

しかし、実際は住宅ローンの借り換えを行っても、
従前の住宅ローン控除を引き継ぐように、
ローン残高に対して、控除を受ける事が出来ます。

しかも、一番初めに住宅ローン控除を受けるためには、
確定申告が必要ですが、
借り換えの時は新たに確定申告をする必要はありません。

ここで注意していただきたいのは、
期間短縮の繰り上げ返済により、
借り換え後の住宅ローンの期間が10年未満ですと、
ローン控除が受けられません。
そのような場合は、「控除の額」と「期間短縮により減る金利」
とどちらの利益が大きいのか比較して決めましょう。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

「月々の支払額を少なくしたい。」
住宅ローンの見直しの理由のダントツ1位はこれです。

何も変わらなくて、
返済額が減るのですから住宅ローンの借り換えを考えるのは当然ですね。

その借り換えを考えるきっかけは、何でしょうか？

それは、ご家庭によって色々ありますが、考えられるケースを上げてみます

・住宅金融公庫で、10年が過ぎ段階金利で金利が上がる

・固定期間選択型の住宅ローンを組んでいるが低い金利に乗り換えたい

・ボーナス払いを無くしたい

・期間を長くして、少しでも住宅ローンの返済額を下げたい

・太陽光などのローン（ソーラーローン）も1本化したい

・固定資産税の減税が無くなり高くなったので、家計を見直したい

などといった理由が見直しのきっかけになっています。

住宅を購入する時は、あまり考えていませでしたが、
固定資産税は３年とか５年経過すると、
特例措置が無くなり高くなることが多いです。

マンションなどでは修繕積立金も長期修繕計画を確認しておかないと、
期間の経過と共に積立額がアップしたりします。

また、お子様の教育費なども増えてきますね。

住宅を購入される時は、まずここもおさえておく必要がありますね。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

皆さんが、住宅ローンを組む時に一番悩むのが、
変動金利にするか固定金利にするかです。

将来住宅ローンの金利が上がるのであれば、
今のうちに低い金利で固定する「固定金利」が良いと言われています。

しかし、将来の事は誰もわかりません。

「変動金利」も上がる上がると言われ続けましたが、
1995年から今まで17年間も２％代（店頭金利）ですから、
将来の事は誰にも分からないものです。

現在、変動金利は実質0.875％～1.075％が一般的になっております。
では、その金利と住宅支援機構のフラット３５の金利を比較していいのでしょうか？

フラット３５の今月の金利は2.16％です。

変動金利の住宅ローンの場合は保証料が必要ですが、
フラット３５の場合は金利を低いものを選択すると事務手数料が高くなります。
ですので、諸費用は除いて考えてみます。

では、単純に住宅ローンの変動金利の実行金利が0.975％とした場合、
この金利と2.16％で比較したらいいのでしょうか？
実は、フラット３５の場合は毎月の返済額の他に団体信用生命保険料を
払わなくてはなりません。

これらトータルで考える必要があるのです。

計算してみますと、３５年2500万円とすると、
３５年間の団信保険料は1,792,600円になります。

この保険料を月々の返済に換算すると、
フラット３５の金利は2.483％になります。

団信保険料分0.323％上乗せされているのですね。

住宅ローンを、変動金利か固定金利か考える場合、
これらを踏まえて比較してくださいね。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

現在は、低金利なので住宅ローンの「変動金利」を選択する人が多いです。

今回は、変動金利の特徴を見てみましょう！

変動金利というと、金利が変わるとすぐ返済額が変わると思われがちです。

実際は、金利の見直しは年2回、４月と１０月に行われています。

金利が変わったらすぐに返済額が変わるのか？

これは、実は当初５年間は返済額は変わりません。

５年間は、当初の金額のまま返済し、
５年後に残りの金額とその時の金利で返済額が決定されます。

もし、５年後金利が非常に上がっていたらどうなるのか？

普通の銀行の場合は、
今まで返済していた金額の125％までにおさまるような契約になっていますので、
ご安心ください。

ただし、このルールを適用していない金融機関もあります。
125％ルール適用か不適用か、あらかじめご確認くださいね。

もし、125％ルール不適用の銀行の場合だと、
常に返済額が変更になりますので、十分な注意が必要です。

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住宅ローン専門に１７年の実績です！

ソーラーパネルローンを住宅ローンと一体化しませんか？

最近は住宅を購入されて、
その後太陽光のソーラーパネルを設置される方が増えております。

地球にやさしく、家計にやさしく電気代を抑えるはずが・・・
なかなか思うようにはいかないようです。

例えば、太陽光発電の工事を行って工事台込みで250万円だとします。
15年返済　利息が3.7％で月々18,118円の返済。
余剰電力の買い取りなどで、電気代がこの分低くなれば問題ありませんが、
実際は違うこともあるようです。

先日のお客様ですが、家を購入されて約３年
2500万円の住宅ローンを35年1.775％で組まれていました。
その後、ソーラーパネルを設置し、
上記のソーラーローンを組んでいらっしゃいました。

月々の支払は、ソーラー分18,118円、住宅ローンが月々60,768円
ボーナス時には、追加で115,446円のローンです。（年２回）

さて、この場合は住宅ローンの借り換えだけでいいのでしょうか？
実はソーラーローンも一緒に組み替えし借り換えするのです。
３年後の２つのローンの残高2,550万円を残りの32年で
住宅ローンの借り換えを行うのです。
そうすれば、月々の返済額が78,511円だけです。
あれ？
月々の返済額はあまり変わっていないようですが・・・
いえいえ、
ボーナス払いが不要になったのです！

こうなれば、ボーナス分は貯蓄や繰り上げ返済に回せますね！
もっと金額を下げようと思えば期間を延ばすことも可能です。
ただ、一般的に期間を延ばすと総支払額が増えますので、
その分ボーナスを貯蓄し、まめに繰り上げ返済を行ってくださいね。
そうすれば、借り換え効果もより大きくなりますね。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

住宅ローン審査を受ける時、
申し込み額という金額を決めるのですが、
年収とローン返済期間年数によって
申し込める金額の上限が決まってきます。

これを「返済負担率」といいます。

返済負担率の算出方法は銀行によって違います。

通常は金利を３％で計算して、年間の返済額を計算し、
その金額が年収の３５％以内に収まっているか？という
審査が行われます。

申し込み額が、返済負担率を超えていると、
その時点でローンの受付をしてもらえなくなります。

新規の住宅ローンでしたらこのような場合は、
家の購入を見送った方が、後の事を考えると良いかも知れません。

しかし、住宅ローンの借り換えの場合は、
今より、なんとか返済額を少なくする為の借り換えですから、
なんとか借り換えが進む方向にもっていかないといけません。

では、どうすればいいのでしょうか？

その方法は、
銀行によっては、審査金利の低い所や返済負担率のゆるい所があります。
銀行間の細かい取り決めの差を利用して、交渉してみる方法。

また、それ以外には、返済額を延ばして緩和する方法もあります。

これらをうまく活用し、金利の低い住宅ローンへの借り換えが出来れば、
毎月の返済額が少なくなるだけでなく、
大幅にボーナス返済分が無くなったりします。

他には、太陽光やオール電化などのローンも一緒に、
低い金利の住宅ローンに借り換えすることで、
今の住宅ローンの返済額だけで収まる場合もあります。

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前回・前々回は、住宅ローンを組む時（住宅の購入時）の注意点をお伝えしましたが、
今回は、購入後に住宅ローンの支払が厳しくなった時、
どうすればいいのかをお伝えします。

まずは、住宅ローンの返済額を下げたいと思ったら、
住宅ローンの借り換えを検討してみてください。
今は超低金利時代です。
何年か前に適用されている金利のままだともったいないですね。
住宅ローンを借り換えすれば、月に１～２万円支払額が減る事もあります。
これは、総額にすると大きなメリットになりますね。

住宅ローンの借り換え、見直しのポイントは

・住宅ローンの残高が1000万円以上ある

・住宅ローンの金利が2％以上ある

・残りの期間が１０年以上

上記の条件に当てはまる方は、住宅ローンの借り換え、
見直しを検討してください。

次に住宅ローンの借り換え・見直し以外で何か方法があるのでしょうか？

それ以外でしたら、出来れば家計を見直してください。

生命保険も見直しなど・・、今は必要のない無駄な保険に入ってる場合も
あるかも知れません。

住宅ローン支払いが苦しくなったときに、
絶対に取ってほしくない方法は・・・
「他のローンで返済にあてる。」です。
具体的にはキャシングローンを利用してしまったり。
これは、絶対にやってはいけません。

そのほかに、やってはいけない事。
これは、銀行に行って利息だけの支払にしてもらう事。
「リスケ」とです。

これは、中小企業金融円滑化法（モラトリアム）が出来て、
金融機関は住宅ローンに対しても返済が厳しくなったお客様に、
柔軟に対応するという事です。
しかし、この制度を利用して利息だけの支払に１年～３年なったとします。

その時は、支払が利息分だけで少ないのでなんとかしのげます。
しかし、その期間が終了したら、
今まで以上の住宅ローン（利息支払いだけだったので、
元金が減っていません。当然その後の返済額が増えます）を
支払っていける確証があるのでしょうか？

子供が大学で教育費がかさみ、今の期間を乗り越えたら問題無いという人は別です。

そういった、理由が無いとモラトリアムを利用しても問題の先送りにしかなりません。

今、住宅ローンを払えなくなって対策をたてるのと、
先延ばしして対策をたてるのではその後の生活が変わってきます。

モラトリアムを利用する前に、是非ご相談ください。一緒に対策を考えましょう。

モラトリアムでリスケを行うと信用情報にはキズは付きませんが、
今後の住宅ローンの借り換えに不利になってきます。
安易に利用するのは問題だと思います。

まずは、住宅ローンの借り換えが出来ないか？私と一緒に考えてみませんか？

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

希望をもって新しい住宅を購入する時から、
将来住宅ローンが払えないようになる。など
考える事は、無いはずです。

しかし、実際は前回記事にしました任意売却が増えています。
住宅取得後に必要になる、管理費や駐車場代、固定資産税の事はお話ししました。
これは、ある程度購入前から予測出来る事だと思います。
じつはこれら以外にも住宅ローンの支払いが滞ってしまう原因があります。
すぐに訪れることではないので、
なんとかなるように思われがちですが、
是非、押さえておいてほしいポイントを４つあげます。

１、今後お子様の出産の予定があるのか？

２、出産後、奥様は専業主婦になるのか？パートか？育児休業で正社員を継続か？

３、お子様の教育費の用意が出来るのか？

４、定年後住宅ローンは終わっているのか？

まず、お子様の出産についてですが、
出産を期に奥様が会社を辞めるケースを多く見受けられます。
そうなると住宅ローンを計画する時は、
最初からご主人だけの、収入で考えておく必要があります。

例えば、住宅ローンが家賃とあまり変わらなかった場合は、
奥様の収入分は全て預金に回せていたのか？が重要です。

実際は、家賃だけでなく、固定資産税なども考慮する必要があります。

その他、出産後、お子様が何歳くらいになったら奥様がどのような形態で
働くのかも重要なポイントになります。

この期間で、次の教育資金を準備する必要がありますから。

あとは、退職後住宅ローンが残るのか？も大きな問題になってきます。

昔は、インフレで住宅ローンが残っていても物価が上がっているので
２～３０年もたった住宅ローンの金額は少なく感じたのですが、
ここ２０年は物価もあまり変わっていないので、
住宅ローンの負担は老後も続きます。

また、年金不安もあり、退職金をあてにするのも、
少し問題があるかも知れません。

これらをきちんと確認してからでないと、住宅ローンを組んではいけませんね。

賃貸なら最悪の場合、安い家賃のところに住みかえればなんとかなりますが、
住宅ローンの場合は、そういうわけにはいきません。

住宅購入の際は、信用できるファイナンシャルプランナーに「ライフプラン」を
作ってもらってください。

ただし、住宅会社の作ったライフプランは、
給与・生活費の変動費など購入者の有利なようになっている場合が多いので、
あてにならないかもしれませんので、注意してください。
商品を売りたい人の作ったものは、
買いやすいようになっているのが当たり前ですね。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

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住宅ローンを組む時に、いくらまでなら借入できるかを記載してきました。
銀行が住宅ローンの融資額の審査を行うのだから、
私の年収で返済できる当然のローン額で、ご自身も
「まぁ、月々の返済がこれくらいなら、今までの家賃と同じくらいだし、
返済していくには困らないだろう。」
と、思っている人が多いようです。

そこに大きな落とし穴があるのです。

家を購入してから、払うのは住宅ローンだけではありません。

戸建、マンションによっても維持費が変わってきますが、どちらも必要なのが
「固定資産税」です。

固定資産税は、最初は住宅用として軽減されますが、
物件によって３年から５年後には軽減が無くなり、
それだけでも固定資産税は倍になってきます。

また、分譲マンションの場合は修繕積立金や駐車場代などもありますので、
これらを踏まえた上で、資金計画をする事が望まれます。

不動産を購入するということは、
「購入価格以外にも、見えていないお金がかかる」ということを頭の片隅において下さい。

住宅販売会社の人に「今の家賃並みで家が買えますよ」などと言われ、
このまま賃貸に無駄なお金を払い続けるのなら、
将来資産になるから自分の家を・・・と思って購入される方も多いと思います。

しかし、少し立ち止まって、
今後のライフプランなどを十分にご検討されることをお薦めいたします。
諸事情で従前の経済状況に変化がでたら、
すぐに支払いが滞ってしまう住宅ローン返済計画では、
残念な結果になってしまうかもしれません。

どうなるのか・・・
具体的には「任意売却」です。
住宅を購入したものの住宅ローンが払えなくなり、
仕方なく売却しようと思ったけれども、住宅ローン残高より家の評価が低く、
処分してもローンが残る。

そうなってしまうと、競売か任意売却になってしまいます。

競売か任意売却では、家は処分されそれでも返済出来なかった住宅ローンだけが
残ってしまうのです。

恐ろしい結果になりますね。

現実的には「任意売却」をされる方が増加しています。

住宅購入の際は本当に「家賃並みの支払いで大丈夫」なのかどうか、

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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今日は、住宅ローン利用の条件、借りる人に対しての条件のうちのひとつ、

年齢条件を考えてみましょう。

住宅ローンを利用できる人は、年齢的には２０歳以上６５歳以下の人で

返済時の年齢が８０歳までが一般的です。

なぜ、返済期限は８０歳までなのでしょうか？

答えは、住宅ローンを組む時に団体信用生命保険に加入するのですが、

保険加入年齢の上限は８０歳だからです。

ですので、住宅ローンも８０歳の所が多いというわけですね。

では、それの年齢以上のローン期間になると、住宅ローンが組めないか？

答えは「ノー」です。

この場合は、親子リレー返済で住宅ローンを組むことになります。

そうすれば、団体信用生命保険は、子供で掛けるか途中でバトンタッチするか、

銀行により条件は異なりますが、そのようにして期間を延ばすことが可能になります。

ただし注意しなければいけないのは、親子リレー返済を利用すると、

その住宅ローンを払う子供はその家に将来ずーっと住む必要があります。

今後結婚して家を出た場合、その住宅ローンがあるために、

新たに自分の家のローンが組めない事になりますので、

慎重に将来を考えて、利用してください。

でも、返済期間は８０歳までと言っていますが、本当に８０歳まで返せるのでしょうか？

昔は、インフレで無理して住宅ローンを組んでいても、

年数が経つうちに物価も上がり、収入も増えているので、

住宅ローンの返済は苦にならずに繰り上げ返済も可能でしたが。

しかし直近20年は低金利でありデフレですので、６０歳から６５歳で会社を退職した後、

本当に年金だけで住宅ローンの返済ができるのでしょうか？

定年まで頑張って払ってきた住宅ローンですよね、

定年後に自宅を手放したくないですよね。

最近住宅ローンの支払いの滞りから「任意売却」とい言葉をよく聞きますが、

無理の無い返済計画をたててくださいね。

もし、定年後も住宅ローンが長く残っている返済計画でしたら、

今のうちに金利の低い住宅ローンに借り換えは、いかがでしょうか？

年齢が上がるほど条件が厳しくなったり、

もちろん定年後は住宅ローンの借り換えは出来なくなります。

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前回、住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済では、

単純に総支払額を比べると、元金均等返済の方が少ないという結果がでました。

ですから、皆様に元金均等返済をお薦めするかというと、そうとは言い切れません。

元金均等返済は、最初の返済額が多いので、ある程度余裕がある方が利用するようです。

そこで、最初からその多い返済金額を払う余裕があるのなら、

その金額で元利均等で払っていけばどうなるのでしょうか？

結論を先に言いますと、最初から返済額を増やせれば、

返済期間を短縮できる。

よって、総返済額は返済方法に関わらず、減少させることが出来るということになります。

具体的に比較してみましょう。

前回と同じく、＜3,000万円を金利２％、３５年返済で住宅ローンを利用した場合＞

元利均等　月々　99,378円　　総額　41,738,968円

元金均等　月々 121,428円　　総額　40,524,873円

となり、元金均等返済の返済総額が少なくなります。

ここで、月々１２万円を払えるのなら、その金額で元利均等返済を利用すれば、

どうなるでしょうか？

元利均等返済　月々　119,907円にした場合、

借入期間が３５年から２７年に短縮されます。

そして２７年間の総支払額は、38,849,672円と元金均等返済より

167万円も少なくなります。

これを見て、おわかりだと思いますが、住宅ローンは金利や返済方法も大事ですが、

期間を短くすることが効果的だと言う事が分かりますね！

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そもそも住宅ローンは　元金+利息　を毎月支払っています。

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類のがあります。

それぞれの特徴について、みてみましょう。

「元利均等返済」

一般的に住宅ローンと言えば返済方法は、元利均等返済になります。

これは、返済額が毎月一定という事になります。

「元金均等返済」

元金均等返済は、毎月返済する元金の額が一定という事です。

最初は返済金額が大きいのですが、返済が進むにつれて元金が減りますので、

利息部分の支払いが減り、毎月の返済額が減っていくことになります。

これらの二つの返済方法で最終的にどれくらいの金額差がでるのか、

具体的に比較してみましょう。

＜3,000万円を金利２％、３５年返済で住宅ローンを利用した場合＞

元利均等返済の場合は、毎月99,378円、総返済額41,738,968円の支払になります。

元金均等返済の場合ですと、初回は121,428円（次月から120円程度減額）

総返済額40,524,873円の支払になります。

比較結果は元金均等返済の方が、総返済額が1,214,095円少なくなります。

さて、単純に総返済額が少ない元金均等返済の方が得なのでしょうか？

このあたりは、次回に検証していきましょう！

※元金均等返済は取扱いのある銀行が限られています。

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今回は、特殊な住宅ローンの金利について説明致します。

「上限金利付変動金利型」

変動金利型ローンですが、金利の上限金利が決まっているため、

年2回の金利見直し時に、あらかじめ定めた上限金利を超えることはありません。

良いことばかりのように思いますが、初期の金利が通常より高い設定であったり、

金利優遇がなかったりと、固定金利と差額を比較して検討することをお勧めします。

「預金連動型住宅ローン」

この商品も有名ですよね！

住宅ローン残高のうち、預金残高と同額までの部分は

住宅ローン金利がゼロになるローンです。

預金が増えていけば、金利が掛からない部分が増えていきますので、

月々の利息支払額を減らすことができるというものです。

これも預金があれば支払い額が随分と減るように思いますが、

ローン金利の設定が高い、別途、団信を支払う必要あり費用がかかります。

結局、住宅ローン残高に掛かる実質的な金利はいくらなのかということになります。

これらのことより、預金残高が多くないとメリットを享受できないことになります。

預金連動型住宅ローンを使った有効な借り換えは、

退職前にして退職金を預金に預けると行った方法がありますね。

でも、退職金を微々たる金利で寝かすのなら、

1.5倍以上になる生命保険の方が良いような気もしますが・・・

という風に住宅ローンの金利だけでは無く、色々な細かい事も理解しないと

半年で、金利が上昇、半年で返済額が増加という所もあります。

くれぐれも、ご注意ください。

本当に金利が少し違うだけで、総返済額が数百万円変わってきますので、

住宅ローンの借り換えは、慎重に銀行を選んでくださいね！

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

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まずは「固定期間選択型」の住宅ローンとはどのようなものかを説明します。

一般的には、３年固定、５年固定、10年固定などがあります。

銀行によっては、それ以外に１年、２年、７年、20年などもあります。

これらの商品の特徴は、選択した期間、金利は固定されるので、

返済額もその期間は変わりません。

そのかわり、選択期間が終わりましたらその時の金利で見直しになります。

「変動金利」の住宅ローンの場合は、１２５％ルールがあることを前回で説明しましたが、

「固定期間選択型」には、そのような上限はありませんので、

その時点の金利で計算してその額の支払が始まります。

また、固定期間選択中は繰り上げ返済を行うと変動金利よりも、

手数料が高い銀行が多いです。
（最近は、パソコンで繰り上げ返済すれば無料のところも増えておりますが）

７年ほど前は、変動金利より３年固定までが金利が低い時期がありました。

その時は、３年固定を利用する方が非常に多かったです。

しかし、今は住宅ローンの借り換えする方は、

「全期間固定金利」か「変動金利」を選ぶ方がほとんどです。

どちらの金利か選択時の考え方としては、

これから金利が上がる、と思えば固定金利。

まだ大丈夫だな、と思えば、暫く変動金利で様子を見る。

という具合です。

豆知識ですが、住宅ローンは通常は「変動金利」になります。

その契約に基づき「特約」として固定期間を選択する形になるのです。

だから、その特約の固定期間が終わって放っておくと、自然に変動金利に変わるのです。

「固定期間選択型」を選択される方はその点にご注意ください。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

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一般的に住宅ローンの借り換えをする（借り換えによりメリットがある）

目安としては、

・現在の金利と借り換え後の金利に１％以上の差がある
・残りの期間が１０年以上
・金額が１０００万円以上

言われています。

借り換えの際にも、保証料や登記費用などの諸費用が必要ですので、

その費用を差し引いてもメリットがありそうなのが、上記条件なのです。

しかし、上記条件がクリアされていても、

本当にメリットがあるのかは、返済が終わるまでわかりません。

未来の金利の状況かかわってくるからです。

目先の金利が低いのは、変動金利の住宅ローンです。

現在の住宅ローンが変動金利で、借り換え後の住宅ローンも変動金利であれば、

先ほどの条件をクリアしていれば、メリットはほぼ確定します。
（ネット銀行や外資系金融機関は除く）

しかし、現在固定金利の住宅ローンの場合は、変動金利に借り換えすると、

金利が変動する分、リスクがありますので、慎重に検討してください。

当社にご相談にお越しいただきますと、どれくらいまでならリスクが無いかなど、
お客様の実際の数字を使って、ご説明させていただきます。

まずは、無料相談で、ご自身の借り換え効果をお確かめ下さい。

少ない手間で、大きな節約効果が期待されるかもしれません。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

先日、生命保険の販売されている方向けのセミナー講師をさせていただきました。

講義内容は「住宅ローンの借り方による保険の効果」などです。

住宅ローンを単独で借りた場合、連帯保証、連帯債務、

またまたペアローン、親子リレーなど。

それぞれの場合に、どなたが保険に加入されるのか。

また、住宅ローンを設定する時に加入する団信や、

３大疾病、８疾病などカバーする特約で加入するのか、

住宅ローンとは別に、個人的に民間の生命保険会社で加入するのか、

どちらが得なのか、なども説明させていただきました。

思った以上に反響があり、安心しました。

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住宅ローンといえば、通常は変動金利が基準になっていますが、

一部の金融機関では、全期間固定金利型の商品も販売しております。

内容は、全期間固定金利なので、途中の金利変更はありません。

初めの金利が最終まで続くわけですから、総返済額が確定出来るということですね。

ここでは、フラット３５と銀行の固定金利商品との違いを検証してみたいと思います。

まず、銀行の固定金利型住宅ローンの場合は、

多くの場合、事務手数料が３万円～５万円とフラット３５より安い傾向にあります。

（事務手数料）　　銀行住宅ローン　＜　フラット３５

次に保証料ですが、銀行の住宅ローンの場合必要で、フラット３５は不要です。

（保証料）　銀行住宅ローン　＞　フラット３５

銀行の場合で、保証料を払わない事も出来ますが、

この場合金利に上乗せされます。（多くは0.2％上乗せになります）

これを保証料内枠と言います。

この保証料を「先に払うか、内枠で払うか」を損得で比較しますと、

保証料を先に払った方が、トータルの支払額は少なくなります。

また、フラット３５の場合は団体生命保険に加入した場合、

保険料が毎年必要ですが、銀行住宅ローンの場合は、一般の団信であれば必要ありません。

（団信料）　銀行住宅ローン　＜　フラット３５

あとは、繰り上げ返済時の手数料は各銀行よって異なりますので、確認が必要です。

銀行の固定金利の住宅ローンと一口に言っても、

ネット系銀行や外資系銀行のなどさまざまです。

これらは一般の銀行と異なる点が多く、

いままで書いてきたような細かい費用の内容も読み取りにくいので、

細部までチェックされることをお薦めします。

色々な手続きや書類を集めた後に、気付くとショックを受けますから。

最後に、保証料と事務手数料についてですが、

ある銀行では、保証料は必要ないが事務手数料が高い所があります。

諸費用の額で言うとどちらも、変わらないようですが、

この違いは、途中で繰り上げ返済をした時や、

住宅ローンの借り換えをした場合に、

保証料は、その期間や金額に応じてお金が戻ってきます。

しかし、事務手数料で払っていると戻ってきません。

これらも考慮して住宅ローンを選んでください。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

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前回の記事で、住宅金融支援機構のフラット３５の説明をしましたが、

今日はその補足です。

フラット３５を利用する場合、諸費用として保証料は不要ですが、

事務手数料が必要になります。

事務手数料の額は銀行によって異なるお話は前回説明しましたね。

これ以外に必要なのは「団体信用生命保険料」です。略して「団信」。

フラット３５の場合の団信は任意加入です。

フラット３５で団信に加入しない場合は、

個人的に生命保険会社で住宅ローン以上の保障の保険に入っておくことが望ましいですね。

生命保険を別に払うことも避けたいということで、

通常はフラット３５の団信に加入するのですが、

その場合は、住宅ローンの残高に対して、100万円あたり3,580円必要になります。

例えば、2000万円の場合は、71,600円になります。

これが毎年必要になってきます。

もっとも、住宅ローンの残高に対しての団信料なので、

毎年少しですが金額は少なくなっていきます。

他の住宅ローンの場合は、団信が含まれていますので（全ての銀行ではありませんが）

住宅ローンの借り換えをする時に、フラット３５を検討されている方は、

団信も含めて検討してみる必要がありますね。

詳しいことは、㈱住宅ＦＰコンサルティングまでお問い合わせください。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

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私は住宅ローンの借り換え相談を年間1000件以上受け付けているので、

お客様のご要望も色々とあります。

もちろんどなたも、返済額を減らす為に借り換えを希望されるのですが、

現在の借入先が住宅金融公庫で固定金利ゆえに、

借り換え後の金利も固定金利が安心できるとおっしゃる方がいらっしゃいます。

もちろん、金利の種類の決定権はお客様がお持ちなので、

その場合は、よりよい条件の固定金利型住宅ローンをお薦めします。

固定金利への住宅ローンの借り換えの場合は、下記のようなローンがあります。
・住宅金融支援機構のフラット３５
・銀行の固定金利の住宅ローン
・外資系・ネット系銀行の固定金利の住宅ローン

それぞれ特徴があるのですが、

住宅金融支援機構「フラット３５」の金利は、申し込み金融機関によって異なります。

同じ「フラット３５」という商品でも、

金融機関によって金利が低いところは、手数料が高く、

金利が高いところは、手数料が低く設定されています。

トータルで考えると、最初の手数料が高い所の方が、

総返済額が少なくなる傾向にあります。

最初の手数料の差だけに目をつけるのではなく、

トータルで検討することが重要になりますね。

また、住宅ローンの借り換えで、残期間が20年以下の場合は、金利が低くなります。

返済に余裕がある場合は、20年以内にしたほうが、メリットが大きくなりますね。

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住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

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住宅ローンを新規で設定するときも、借り換えする時も、

頭を悩ませるのは「どの方法の金利にするか」ですね。

住宅ローンの金利の種類は、

・固定金利型
・変動金利型
・固定金利選択型
・上限金利付変動金利型
・預金連動型

さまざまな特徴がありますね。

この中から、最終的に返済額が少ないものを選びたいのですが、

将来の金利の動き、未来の事は誰にもわかりません。

一般的には、現在のように金利が低い時（景気が悪い）に固定金利で金利を確定させる。

また、金利が高い時（景気が良い）は変動金利で固定させずに様子を見る。

と言われています。

ちなみに同時期では固定金利のほうが設定金利が高いのが普通です。

では、過去20年あまりの住宅ローンを見てみると、どうでしょうか？

変動金利が低いまま大きな変化がありません。

結果として、過去20年は変動金利が得だったということになります。

その時期に固定金利を選択され、そのままの方は、

今の変動金利に借り換えされることをお薦め致します。

従前の高い金利のまま固定されていると、

今の低金利時代に払わなくて良いお金を払っていることになりますね。

ちなみに弊社の借り換え時の適用金利は変動で　0.875％です。

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住宅ローンは、どのような目的の家でも利用できるのかというと、答えは「ノー」です。

２件目の家の購入目的としては、

１．転勤などになり勤務先が遠いので新たに転勤先に家を購入

２．ご両親の為に購入

３．別荘の購入

住宅ローンとして利用できるのは、１だけです。

場合によっては、２も使える事もあります。

３については、そもそも住宅ではありませんので、住宅ローンは利用できません。

また、１や２の場合で、

住宅ローンは利用できても「金利優遇」が使えずに、

住宅ローン金利が高く設定される場合もあります。

その点に注意が必要ですね。

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今日は、増改築、リフォーム、リノベーションと住宅ローンです。

今、お住まいの家の増改築やリフォームをする場合のローンは

一般的には「リフォームローン」になります。

リフォームローンの場合は、住宅ローンよりも金利が高く

期間も１０年～１５年までと短くなりますので、月々の返済額が

多くなります。

リフォームだけで考えれば、問題無いかもしれませんが、

現在、購入の際の住宅ローンを月々払っている場合は、負担になりますね。

このようなケースでは、住宅ローンの借り換えと同時にリフォーム分も

住宅ローンに一緒にまとめてもらう方法もあります。

そうすれば、今の住宅ローンよりも金利が下がれば、

リフォームの月々の返済額も非常に少なくなるケースもあります。

過去の事例では、２００万円のリフォームをして、

住宅ローンと併せてローンを借り換えされても、

現在の住宅ローンの返済額と変わらない場合もあります。

この話しは、これからリフォームをする方だけでなく、もうすでに

リフォームをされてリフォームローンと住宅ローンの２本あるかたも

借り換えにより１本化が可能になります。

また、リフォームの代金をリフォームローンでなく、

住宅ローンを利用する事も可能ですが、

その場合は、保証料や抵当権設定費用など必要になってきますので、

トータルでどちらがお得なのか考えてください。

最後に、リノベーションですが、中古住宅を購入して、

入居前にリフォームをする場合ですね。

この場合も、住宅ローンとリノベーションの工事費の全額を住宅ローン１本で

借入することも可能です。

決済時期については、売買の決済の時に不動産分のお金が出て、

リノベーション終了時に工事代金が実行されます。

銀行によっては、リフォーム関連の住宅ローンに対応してくれない所も

ございますので、そんな場合は、是非ご相談ください。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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先日はマイホームの買い替え時に「住宅ローンの残高と売却価格に差がある」

場合の事を説明させていただきました。

今回は、もうひとつのポイントである、引き渡しの時期の問題です。

現在の家の売却が決まり、新しい住宅を購入して

現在の家の引き渡しと同時に新しい家への引っ越しが出来れば理想です。

しかし、実際は中古住宅や完成物件でないと中々スムーズにはいきません。

なぜかと言うと、買い替え住宅が新築の場合新しい家の購入から引き渡しを受けるまで

時間がかかるからです。

マンションの場合ですと、売り出しはマンションが完成するまでに販売します。

新築住宅も、今や建売でも売り建てと言って、

契約してからある程度自由な設計で家を建てますし、

ましてや注文住宅はそのものですね。

そうなると、現在の家を売却した先の、その購入者は、

買い替えの住宅が出来るまで待ってくれるのか？がポイントになります。

待ってくれない場合は、その間仮住まいに住む事になります。

そうなれば、２重の引っ越し代金、仮住まいの家賃など余分にかかる事があります。

そのため、購入者さんに少し金額を下げるので引き渡しを待ってほしい。

といった交渉が有効になるかもしれませんね！

もうひとつ大事な事を付け加えますと、

この場合、売却に関して相当な裏付けが無いと、

新しい家の住宅ローンの審査が通りにくいです。

なぜなら、もし売却できなかったら？

と銀行は今の住宅ローンを新しい住宅ローンの２つ借りたものとして

審査しますので・・・

という事で、住宅ローンのある家の住みかえでは、

「売却価格と住宅ローン残高」と「引き渡し時期」がポイントになってきます。

こういったケースで、住宅ローンが通らない人は、一度ご相談くださいね。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

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買い替え時の住宅ローンその１

前回は中古住宅についてでしたが、今回は、

マイホームの買い替え、住みかえの時の住宅ローンのポイントです。

住みかえで、マイホームを購入する際に、

元々の家に住宅ローンがなければ何の問題もないのですが、

住宅ローンが残っていれば、注意すべきポイントが２つあります。

住みかえ、買い替えですので当然、今住んでいる家を売却することになります。

この時に、今の住宅ローンの残高より高く売れるのか？

がまず注意するポイントになります。

今の住宅ローンの残高より高く売却ができれば、新規購入の住宅ローンについては

それだけを考えていればいいのですが、もしも、売却価格より住宅ローンの残高が

多いときは、通常、自己資金で不足分を補う必要が出てきます。

しかし、この自己資金がどうしても不足してしまうケースが結構あるのです。

その時は、銀行の住みかえローンなどを利用することになります。

これは、売却時の不足分についても、新しい住宅ローンがカバーしてくれるものです。

新しいローン１本で融資してくれるところや、

２本にわけて融資するところもあります。これは銀行や諸条件によります。

２本にわかれるときは、住宅ローンについては、金利優遇されますが、

前の残分については、優遇がなかったり、低かったりする場合もあります。

これとは別の事例ですが、諸費用を住宅ローンに組み入れた場合も、

１本で組んでくれる銀行と諸費用ローンといって、

２本に分けられる銀行もあります。

諸費用ローンについては、通常の金利より高く設定されておりますので、

どこの銀行をどの条件で利用するかによって、トータルの支払額が変わってきます。

くれぐれもご注意ください。

長くなりましたので続きは次回にさせていただきます。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

住宅ローンを選ぶ時に気になるのは、まず金利だと思います。

そして金利を考えると、変動金利、固定金利のどちらが良いのか？

と、悩みますよね。

これらの代表的な商品は、変動金利は銀行の住宅ローン、

固定金利は住宅支援機構のフラット３５です。

ここで悩む所ですが、この話しについては、後日として

今回は、目的によって住宅ローンにも制限が付く場合がありますので、

それらを見てみましょう。

まず、マイホーム取得の目的ですが

・新規住宅入（戸建、マンション）

・中古住宅購入

・マイホームの買い替え、住みかえ

・増改築、リフォーム

・別荘、セカンドハウスの購入

などがあげられます。

これらの住宅ローンの注意点などを見ていきましょう

まずは、新規住宅ローンです。

新規住宅ローンについては、あまり問題はありません。

一般的な住宅ローンはほぼ問題なく利用できます。

ただし、銀行により注意しないといけないところが２つあります。

それは、中間金が出るのか？と、土地の分割実行です。

建売やマンションなどは、問題ないのですが、工務店などで

建築を依頼した場合、支払方法を契約時○％、着工時、上棟時、完成時

などに分割して支払いを求められる場合があります。

住宅資金は高額ですから、上棟時までに建築価格の７割とか

先に用意しなくては、なりません。

当然、住宅ローンを利用するのですから、

現時点で、お客様にはそのようなまとまったお金は有りません。

では、どうするかというと、この金額を銀行から前もって借りるのです。

この借り方を、「中間実行」とか「分割実行」といいます。

もし、こういった工務店さんで契約する場合は、あらかじめ、銀行にその旨を

伝えておく必要があります。

肝心な時にお金が出なければ、意味がないですからね。

あと、１つは土地の先行取得です。

これも、注文住宅に多いのですが、土地を購入してから、建物を建てるケースです。

この場合も、当然土地の持ち主は決済してもらってからでないと、

マイホームの建築を許可してくれません。

そこで、まずは土地の資金を住宅ローンで決済する必要があります。

この場合の住宅ローンの組み方も土地、建物の２本になったりします。

しかし、住宅ローンとしては、あくまで１本で、土地をつなぎ融資や中間実行などの方法で、

銀行がまず建替えて融資をし、最終資金交付時に相殺する方法もあります。

ただ、これを利用すると建物の分割実行は厳しくなってきます。

なぜなら、中間資金などは土地の担保力によって、先に融資を行うからです。

分からない所や質問がありましたら、いつでもご相談ください。

では、次回は中古物件についてお話し致します。

相談は、お電話でもいつでもお受けします。

住宅ローンの借り換え、新規の相談は実績あるファイナンシャルプランナーに

住宅ローン専門に１７年の実績です！

個人情報で問題があると、

それだけで住宅ローンの審査が非常に厳しくなります。

個人情報としては、住宅ローン、車などのローン、カードローン、

分割払いの支払などがあります。

それらを延滞した経験があると、新しいローンの審査に影響があると考えられます。

追加して、最近では携帯電話の支払延滞なども影響してくるようです。

特に、機種を分割払いしていると、それも立派なローンとして扱われるようです。

住宅ローンの借り換え前をご検討されていらっしゃる方は、

うっかり延滞！などということの内容にご注意ください。

住宅ローンの審査の件で今までは、自営業者や代表者に関しては

審査が厳しいと言ってきました。

では、法人の代表者ではなく、取締役の方はどうなるのでしょうか？

一般的には、会社役員の方も審査が厳しくなります。

会社役員の方も社長と同様、通常の審査に加え、

法人の決算書を３期分提出を求められます。

でも会社によっては、名前だけ取締役になっていて決算書を

会社から預かれない人もいると思います。

そんな人は、住宅ローンが組めないのでしょうか？

もし、提出できたとしても会社の決算内容が順調なら問題ありませんが、

直近の業績が芳しくない場合は、それが理由で通らない場合もあります。

そんな時は、会社役員であっても、社長と直接関係の無い人（親族以外）の方であれば、

交渉により、一般の会社員と同等の審査（決算書不要）をしてもらうように出来る場合もあります。

上記の理由で、申込を躊躇している方や決算書で断られた方、お気軽にご相談ください。

今日は寒いので、事務所で初めて暖房を入れました。

定期借地権の住宅ローンの借り換えですが、これは厳しいですね～

ほとんどの銀行が取扱をしてくれません。

また、定期借地権にお住まいの方のほとんどが住宅金融公庫を利用されていると

思うのですが、１０年後に金利が４％になるケースが多いですから

どうしても、借り換えしたいですよね。

もし、銀行にあたって、受け入れてもらえなかったら

諦めないでください、いつでもご相談お待ちしております！

住宅ローンの借り換を申し込むと当然ながら銀行が審査を行います。

この時に、審査のポイントは大きく２つあります。

それは

・申し込んだ人の審査
・不動産の審査

があります。

今回は、不動産の審査についてのお話しです。

物件の評価をどうみるかなんですが、銀行により多少違いますが、税務署が公表してる

路線価で、土地の評価を行い、建物は構造により単価があり、その金額に面積で計算し

その金額から、減価償却して現在の評価額が計算されます。

そこから出た金額に銀行がその額の何倍まで融資できるか計算されます。

もうひとつ重要なのは、建蔽率や容積率です。

大阪の場合、ちょっと昔の住宅は建ペイ率や容積率違反の物件もまれにあります。

でもこの審査は、事前審査が通過してから調べる場合も多いですので、

もし事前審査を通過して、その後本審査で審査がおりなかった人は、

この辺が問題かも知れません。

もし、評価額や建蔽率、容積率の問題で銀行で断られた方も、一度ご相談ください。

ホームページでは、住宅ローンの借り換えの事を中心に書かせていただいております

が、当社は借り換えだけではなく、新規の住宅ローン相談も受けております。

不動産会社でローンを申し込んだが、審査通らなかった場合などの

相談が多いです。

また、それ以外にライフプランなど無理が無いかといった相談も

増えております。

一生に一度の買い戻ですから、絶対失敗してはなりません。

今、住宅ローンがはらえても、お子様が大きくなってくると、出費も増えます。

住宅ローンは計画的に組んで下さいね！

今日は寒いですね。冬に備えて電子ケトルを購入しました！

さて、住宅金融支援機構のフラット３５Ｓの金利優遇が

９月末で打ち切りになりましたが、９月から基準金利が大きく下がりました。

今月当社で扱っている所ですと全期間固定金利2.20％になっています。

これにより借り換えでフラットへを希望のお客様も何人か相談にこられました。

その反面、新規・中古を新たに購入する人は、フラット３５Ｓの金利優遇が

無くなりましたので、利用者が減るだろうなと思っていたら、政府も

災地への復興支援が必要との事から、年内をめどに被災地で

１％、その他の地域では、0.7％の金利引き下げが実施される見通しに

なりました。（今回の予算が通れば）

ただし今回は優遇期間が１０年間から５年に短縮になりますので、

新たに住宅を購入される方は、難しい選択になりそうです。

表面上問題なく、審査でひっかかる最大の原因は、個人情報です。

個人情報には

・全国銀行個人信用情報センター
・jicc
・cic
があります。

そこに掲載される情報は、借入額、返済額、返済実績、勤務先などがあります。

返済実績は、毎月請求通り返しているか？などの情報がわかります。

また、これらの情報は完済の日から５年経過すると消されます。

言い換えれば、消費者金融を利用すると、５年間この情報が残ると言うことになります。

この他に、自己破産などの情報は１０年間残りますので、これがあるとまず住宅ローンは
難しいと思ってください。

（利用可能な金融機関もありますが、少し金利が高くなります）

親子間で住宅の売買する時、銀行によっては、それだけで取り扱ってくれない所もあります。

今回の相談があったケースですが、

以前親子間で売買してその時は住宅ローンを利用できたのですが、

その当時の金利ですので、2.675％と高いので、住宅ローンの借り換えを

したいとの事です。

ある銀行で、打診したところ、当初が親子間売買なので・・・

と、それだけでダメでした。

結果的に、ある銀行で0.975％で審査ＯＫになり

無事借り換えが終わり、今後の負担も１万円以上

安くなりました。

銀行によって、見るところが違いますので、

どこかの銀行でもし、ダメだった場合も一度ご相談ください。

電話だけの相談でも結構ですので、お待ちしております。

先日相談に来られたお客様から

住宅購入予定の方からの相談で

組合からろうきんを勧められたのですが、どうでしょうか？

と質問を受けました。

内容は、組合員の場合は保証料が無料

金利、－1.6％　との事です。　変動金利では0.875％になります。

ただし、条件としては、最低３０％は10年固定か20年固定と組み合わせる事です。

しかも、固定金利を選択したものは、固定期間終了後の優遇が0.7％になるという内容です。

この組み合わせ、保証料無料で他のローンと分岐点をしらべてみましたら、1.175％でした。

と言う事で、変動を検討している方は1.175％未満なら他の銀行を選んでも大丈夫と言う事ですね。

住宅ローンの審査で重要なところは、返済できるか？です。

その返済の財源は収入になるのですが、サラリーマンなどは給料になります。

しかも税込の給料です

その反面、自営業の方の場合は、売上ではなく所得金額になります。

しかも、多くの銀行は、３年間みて平均したり、悪い所を見て審査します。

こういう理由から、中々審査に通らないのも現実です。

でも、場合によっては、青色控除、専従者給与、減価償却費、家賃などの経費を
見てくれる場合もございます。

それによって、返済基準をクリアしたケースも多数ございます。

先日のお客様も、月々の返済額が３万円以上も少なくなりました。

もし、他で断られた場合でも申告書を手に一度お電話でお問い合わせください。

先日、お客様から「ワイドショーで近いうちに金利が上がる」と言ってたと
言われました。

近いうちっていつ？と聞くとこの春とか・・

それは、ないと思いますよ。と応えたのですが。以下のような記事がありましたのでご紹介します。

長期金利低下、一時１・１９％に　（読売新聞 3月17日(木)13時3分配信）

　１７日の東京債券市場では、債券を買う動きが強まり、長期金利が低下している。

　代表的な指標となる新発１０年物国債の流通利回りは一時、前日終値比０・０３％低い年１・１９％まで低下（国債価格は上昇）し、２日ぶりに１・２％を割り込む水準となった。

　外国為替市場で１ドル＝７９円台の戦後最高値を上回って円高が進み、株式市場でも株が売られるなど、投資家が損失を被るリスクを回避する姿勢を強めている。株式から債券に投資資金が流れ、金利が低下した。

　市場では「政府・日銀による為替介入や金融緩和などがなく、円高が現在の水準で続けば、金利低下は一段と進む」（大手証券）との見方が出ている。

先の事はだれにも分かりませんが、住宅ローン金利の有る程度の予測は
http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_kinri.html

こちらで、ご確認ください。

都銀、地銀などは国の政策金利にほぼ連動しておいますので、参考になると思います。

ただし、外資系の金融機関は違いますのでご注意くださいね！

最近、新生銀行の住宅ローンの広告を多くみかけます。
特徴は、金利が0.98％と低いと、保証料がいらないのが特徴です。

では、一般の銀行の住宅ローンの変動金利とどうちがうのか、
みてみましょう。

一般の銀行の変動金利
　金利0.975％～1.075％
　（基準金利が変わらない限り変わらない）
　返済額は５年間変わらない
　保証料が必要

新生銀行の変動金利（半年型）
　金利0.98％　半年後1.2％　元金が500万円未満になれば1.6％
　返済額は半年毎に見直し
　保証料無料

見た目、新生銀行の方が良いように見えますが、実際にはあまり
変わりません。

ただし、一般の銀行の変動金利は短プラ連動ですのでおおよその
金利の動きは把握できますが、新生銀行の場合、金利の変動が
激しいのでご注意ください。　新生銀行の金利推移

住宅ローンを借り換えする時に必要な諸費用

その中でも大きいのが「保証料」です

例えば2000万円の住宅ローンを残り期間２５年で借り換える時
保証料は、約35万円になります。

この３５万円の保証料を払わずに内枠にしてローンを組むのと、３５万円上乗せして借りるのでは
どちらが得なのでしょうか？

１．2,000万円を1.275％の金利で返済（保証料内枠）
２．2,040万円を1.075％の金利で返済（保証料外枠）

どちらと思います。

普通に考えれば、借りる額を少しでも少なくする方がいいと思われます。

しかし、保証料の場合は、乗せして借りる（保証料内枠方式）場合、金利が0.2％アップします。
ここがミソです

正解は、

１．月々返済額　77,890円　総トータル23,366,923円

２．月々返済額　77,386円　総トータル23,215,772円

と言う事から、金利が0.2％変わるのなら保証料を上乗せして借りた方がトータル151,151円の得になりますね。

当社では、保証料、諸費用、当社成功報酬も上乗せしてローンを組むことが可能です。

弊社はこの度、３級ＦＰ技能士講座を無料で開催する事になりました。

理由は、今までの仕事（ＦＰ業務）を通じ、まだまだ知らないと損してる
事が多いのだなぁと、実感しているからです。

また、仕事柄色々な事をお客様にアドバイスをさせていただきますが、
その時は、問題が解決できても、また問題や疑問が発生たら自分で解決
できません。

そこで、そういった方々にＦＰの知識を学んで頂いて、ご自身で問題
解決できるようになって頂こうと思ったからです。

開催日程については、次回の試験５月２２日（日）に間に合うように
したいので、2月20日位から5月14日までの間の週１回２時間程度で、
ＦＰ技能検定３級を目指してもらおうと思っています。

開催曜日と時間は、まだ決まっていませんので、皆様のご希望が
ございましたら、下記アンートに記入いただきましたら、その中から
決定したいと思っております。

+-----------------------------------------------------------------+
　▼ご希望日時のアンケートはこちら

　　http://form1.fc2.com/form/?id=629319
+-----------------------------------------------------------------+

開催が決定しましたら、詳細をメールにてお知らせいたします。

今回は、お試し講座ですので「無料」で開催いたしますので、ぜひご参加
くださいませ。（教材費は実費でお願いします。1,000円～2,000円）

講座内容は

ＦＰ3級ＦＰ技能士講座　科目

１、ライフプランニングと資金計画
２、リスク管理
３、金融資産運用
４、タックスプランニング
５、不動産
６、相続・事業承継

これらの科目になります。

科目だけ見れば難しいように思いますが、皆様の生活に密着したものばかり
ですので、ぜひチャレンジしてください。

明日から９月にはいります。

例年は４月と１０月になると、銀行は方針をガラっと変える場合があるのですが、
最近、モラトリアル法のせいか、住宅ローンの審査が非常に厳しく、
上期前年対比を意識してなのか一足早く方針を変える銀行もでてくるようです。

その内容は、

基準金利の見直しや固定金利の引き下げなど、今まで変動重視だったのが、
中期固定金利を引き下げ、そちらに誘導するような感じが致します。

６年ほど前の変動金利より３年固定の方が金利が低い時期がありましたが、
ひょっとすれば、そのようになるかも分かりません。

これからローンを組む方、借り換えする方、また、今住宅ローンが有る方も
有利な金利に見直しを検討してもいいかもしれませんね！

どうしたらいいのか、悩んだ方は、ぜひご相談ください。

よろしくお願いします。

少し前まで、固定金利から変動金利に切り替えるお客様が増えていましたが、
最近、長期金利も下がり、固定金利で低いものは？と聞かれる事もありました。

そこで、この度　日本モーゲージサービス株式会社様との提携により、
フラット３５の取り扱いができるようになりました。

当然、貸金業登録会社であり、弊社事務所には専属の「貸金業務取扱主任者」も
おりますので、ご安心ください。

金曜日たまたまテレビを見ていると、損か得かという話題で
住宅ローンをテーマに取り上げられていました。
ちょっと、強引な企画だな？と思ってたのですが、まさしく
突っ込むところは、たくさんありましたので、おいおい
書いていきますね。

まず、元金均等と元利均等一文字違いで大違い！とあって、
どちらが得か？の話しになったんですが、圧倒的に元金均等
の方が、得ですよ！て言ってましたが、確かに単純に比べれば
そうですが、この景気の悪い時に、最初っから返済額の多い
元金均等が支払えるのなら、その金額で元利均等にして期間を
短縮した方が、よっぽど効果がありますのに・・・

と、つっこみどころ満載でした。

先日、去年当社で借り換えされたお客様から、相談がありました。

内容は、スター銀行が金利０％で有るんですが、これに変えた方が得ですかね？

との事でした。

お客様が、請求されたパンフレットを見せてもらいました。

「１５年固定金利０％」となっています。

本当に～？

と、いうのは今までも預金連動型で、預金があれば金利０円と宣伝していますが
内容的には、この条件でメリットがある人は、よっぽど自己資金の有る方だけでし
たので・・・

で、今回の内容を検証してみました。

ん～確かに預金に関係なく金利が０％との事

あれ？団信は別払いで、一般団信の場合は団信分0.504％

それと、当初の事務手数料が、融資額の5.75％です。

つまり、2000万円借りる場合最低でも115万円の現金が必要になるのです。

借り換えで考えると実質金利1.36％で１５年固定と同じになります。

という事は、

ある程度、自己資金があり１５年以内で低い固定金利を希望の方には
メリットがあるという事になりますね。

でも、スター銀行から考えると、有る程度資産を持っている優良顧客を集める
うまい戦略だという事ですね。

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　平成２２年７月３日（土）
　　　第１部　10：00～11：00
　　　第２部　13：00～14：00

【セミナー会場】
　　堺市産業振興センター４Ｆ　セミナー室１
　　　（旧じばしん南大阪）

住所：大阪府堺市北区長曽根町１８３ー５
アクセス：
　地下鉄御堂筋線なかもず駅（２番出口）から徒歩約５分
　南海高野線中百舌鳥駅（北口）から徒歩約５分
　＊地図はコチラ↓
　　　http://www.sakai-ipc.jp/modules/contents/index.php/content0036.html

【参加費】

■無料です！

お申し込みは下記のフォームにご記入いただき、ご返信ください。
お知り合いの方とご一緒に参加申し込みＯＫです！

メール　uenoyama@occn.zaq.ne.jp
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参加人数：　　　人

＊受講されるセミナー：（受講したい時間帯を残してお送りください)
　平成２２年７月３日（土）第１部　10：00～11：00
　平成２２年７月３日（土）第２部　13：00～14：00

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【お問い合わせ】
ご不明な点やお電話にてのお申し込みにつきましては、以下の番号まで
ご連絡ください。

　ご連絡先：株式会社　住宅ＦＰコンサルティング
　　　　ＴＥＬ　０６－６５３６－４３３３　　（担当　増本）

住宅の名義と住宅ローンの借主が一人で、その方が引き続きそこに住む場合は問題ありませんが、夫婦で共有名義になっていたり、連帯債務になっている場合、離婚時に財産分与で整理しようとしても、銀行が応じてくれない場合が多々あります。（債務引受）
こういった場合、住宅ローンの借り換えで名義とローンを一人にする事が可能になります。

６月から貸金業法が変わりますが、今回の改正で大きく変わったのが「総量規制」です。
そのため、今まで審査での個人情報は、本人（借主）のみの情報しか掲載されていませんでしたが、今は「連帯保証人」も個人情報に記載されるようになりました。
今まで、夫婦名義別々で住宅ローンを利用されている方が、おられましたが、これからは難しくなるようです。